Пассивный доход на британских парковках: интервью с Лолой Чиниевой, директором компании Park First и холдинга Group First Global Limited

В кризисных условиях многие стараются сохранить активы и, как известно, страны Западной Европы остаются самыми желанными для инвестиций.

В сегодняшнем интервью с Лолой Чиниевой, директором представительства компании Park First в России, мы узнаем, какая недвижимость в Великобритании не только сохранит деньги, но и принесет доход от 8 - 11,6% годовых.

 

- Расскажите, пожалуйста, историю создания Вашей компании и холдинга Group First Global Limited?

Вера, добрый день, благодарю за проявленный интерес к британскому холдингу Group First.

Наш сайт www.parkfirst.ru содержит много информации о самом продукте, а я расскажу о холдинге.

Свою историю компания начала в 2000 году, занималась проектами реновации на рынке резидентской невидимости, затем расширила спектр деятельности в области коммерческой недвижимости, стала строить бизнес центры, склады временного хранения, которыми успешно управляет до сих пор.

С 2004 года компания обратила внимание, что аренда машиномест в бизнес-центрах пользуется большой популярностью и появилась идея создать инвестиционный продукт на основе этой модели, однако количество подходящих для этого площадок было ограничено.

В 2012 году было принято решение приобрести действующие парковочные локации вблизи крупнейших аэропортов Великобритании: Глазго в Шотландии, Гатвик и Лютон в Лондоне. Все локации давно работали и были известны постоянным клиентам – например, парковке Cophall в Гатвике (Лондон) 33 года, она довольно популярна.

Появилась компания Park First и инвестиционная модель, по которой клиенты приобретают машино-места, отдают их под управление и получают рентный доход. Эта модель получила успех как среди британских инвесторов, так и среди международных.

Бизнес аренды машиномест - очень простой, понятный. Парковки всегда пользовались и будут пользоваться высоким спросом, особенно при крупных аэропортах.

Сегодня под управлением компании более 15 000 машиномест и Park First является крупнейшим провайдером такого бизнеса в Великобритании.

 

 

- Какими направлениями деятельности занимается Park First?

Park First входит в холдинг Group First Global Limited, в ее составе есть несколько компаний, которые занимаются продажей парковочных мест и последующим управлением. Например, сегодня клиент приобретает парковку в Park First Freehold Limited, а управлением и выплатой дохода занимается Park First Gatwick/Glasgow/Luton Rental Limited. Название управляющей компании привязано к аэропорту и под ее управлением – все локации вблизи него.

Например, при аэропорте Гатвик функционирует 4 парковочных стоянки, на них более 3 000 парковочных мест. Стоянки находятся в разных местах, на разной удаленности от аэропорта, всеми ними управляет Park First Gatwick Rental Limited, аккумулирует общий доход и в последствии распределяет его между инвесторами.

Парковки продаются в собственность в полноправное владение на 999 лет в Гатвике и на 175 лет в Глазго. Помимо свидетельства на собственность, управляющая компания выдает акции компании, что позволяет получать дивиденды с общего дохода управляющей компании.

 

Нерезиденты Великобритании на дивиденды не платят налог. Это очень важный факт, для инвесторов, чей доход превышает уровень 11 850 фунтов. Более подробно ниже.

 

- Расскажите, пожалуйста, есть ли какие-то ограничения для иностранцев на покупку подобной недвижимости в Великобритании. Граждане каких стран имеют право приобретать местную недвижимость на каких-то особых, более мягких условиях?

Хороший вопрос и ответ на него очень простой. Сегодня нет никаких ограничений на покупку недвижимости в Великобритании. Любой человек может приобретать недвижимость на любую сумму.

Если сумма покупки выше £50 000, то необходимо предоставить документ о происхождении денежных средств - например, выписка из банка за 6 месяцев или договор купли-продажи чего-либо, агентский договор,  договор займа, выписка из брокерского счета - все то, что подтвердит законный источник происхождения денежных средств. Сегодня процедура по проверке данного аспекта жестко регулируется, и никто не захочет принимать средства, которые были заработаны незаконным путем.

В остальном - все инвесторы имеют одинаковые права и условия для покупки.

Инвесторы, кто может себе позволить выкупать крупные лоты, могут приобретать их с дополнительной скидкой и более выгодными условиями – например, фиксированный доход 8% на 10 лет вместо 5 лет в стандартном предложении. Есть очень выгодные и привлекательные предложения, я с большим удовольствием расскажу о них  индивидуально.

 

- Резиденты каких стран составляют основную часть Ваших клиентов? Какова доля россиян среди них?

В компании Park First более 6 500 действующих инвесторов, из которых 65% - граждане Великобритании, а остальные 35% из других стран: Япония, Китай, Объединенные Арабские Эмираты, Бразилия, Европа. Доля инвесторов из РФ не превышает 5%.

 

- На каких условиях инвесторы могут стать владельцами парковочных мест в аэропортах Великобритании? Нужно ли инвестору регистрироваться в качестве юридического лица на территории страны?

Для приобретения парковочных мест регистрировать юридическое лицо нет необходимости, почти все наши инвесторы - физические лица. При этом юридические компании также могут приобретать машиноместа и получать доход на общих условиях, разница будет только в налогообложении и необходимом пакете документов.

 

- Какие документы необходимо предоставить?

Пакет документов для физических лиц:

- цветная копия паспорта;

- нотариальный перевод паспорта;

- подтверждение адреса с переводом (выписка из банка с указанием адреса и ФИО клиента или извещение об уплате коммунальных услуг, либо другой вариант);

- подтверждающие документы по источнику денежных средств (при сумме более £50 000).

 

Пакет документов для юридических лиц:

- устав;

- копия справки о назначении директора;

- справка об акционерах компании;

- подтверждение адреса компании;

- копия паспорта директора, подтверждение адреса директора, такой же комплект по каждому акционеру, у кого доля акций превышает 15%.

 

Все документы должны быть переведены на английский язык.

Если оформлять покупку в нашем офисе в Москве, то работы по переводу и заверению мы делаем сами - это очень удобно и клиенту не надо тратить на это время. Наш опыт сопровождения клиентов в сделках с английской недвижимостью более 6 лет, поэтому все делается корректно и быстро.

 

- Какими налогами облагается доход инвестора?

Когда инвестор-нерезидент приобретает доходную недвижимость в Великобритании, он сообщает об этом в английскую налоговую и получает статут «Non-resident Landlord», что дает ему право на преференции: он не платит налог с дохода ниже показателя Personal Tax Allowance Amount. В 2018 году это £11 850.

Показатель Personal Tax Allowance Amount  поднимается каждый год, в среднем на £300 - £600 фунтов, новое значение объявляют 6 апреля. Информация публикуется на сайте www.gov.uk.

Офис Park First в Москве подает уведомления от инвестора в необходимые инстанции.

В стране налогового резидентства налог платить надо.

В РФ физические лица платят налог 13%, ИП 6%, а юр.лица 20%.

 

- Опишите, пожалуйста, что входит в услугу "Hands Free", каким образом она осуществляется и в какую сумму обходится инвестору?

«Hands Free» означает «Полностью под управлением». Мы управляем бизнесом, зарабатываем, а клиент получает стабильный пассивный доход.

Клиент только раз в год актуализирует банковские реквизиты для получения денег, да подает декларацию о доходе – с декларацией мы помогаем.

 

- Сколько в среднем составляют сопутствующие расходы при покупке парковочного места в аэропортах Великобритании?

Если оформление происходит в офисе в Москве, то в первый год - только затраты на отправку по почте оригинала подписанного договора.

Если клиент не в Москве, то необходимо сделать перевод документов и заверение у нотариуса – в среднем, это 5 000 рублей.

Юридическое сопровождение: клиент может воспользоваться услугами независимой юридической компании, с которой мы сотрудничаем (для клиента бесплатно), либо обратиться к своему юристу (компания компенсирует £ 350).

 

- Как Вы оцениваете степень рисков инвестиций в парковочные места? Можно ли говорить о каких-либо гарантиях доходности, страховках? Есть ли в данном бизнесе сезонность?

Очень хороший вопрос, его часто задают. Я отвечаю на него так: инвестиции = риск, и в любых инвестициях есть доля риска! В то же время, есть предложения, где степень риска минимальна, и к ним надо присматриваться.

До 2017 г. доход инвестора считался из фактически заработанной прибыли его машиномест и были риски того, что то или иное место будет по разному сдаваться.

С 2017 г. действует другая схема – теперь доход со всех машиномест стоянок вблизи локации стекается в Управляющую компанию и, после аудиторской проверки и уплаты налогов, равномерно распределяется между инвесторами. Данная схема была рекомендована FCA – финансовым регулятором Великобритании и она защищает интересы каждого инвестора.

Что касается риска, связанного с бизнесом – люди летали и будут летать, а автомобиль будет популярным средством передвижения ближайшие десятки лет – будут это электромобили или машины на солнечных батареях, им все равно необходимо где-то парковаться, поэтому бизнес парковок достаточно надежный.

 

- Ваша компания предоставляет инвесторам возможность стать владельцами парковочных мест в таких аэропортах Великобритании как Гатвик, Глазго, Лютон – какой из них Вы можете порекомендовать начинающему инвестору и какая сумма минимум необходима?

Машиноместа в аэропорте Лютон не доступны для частных инвесторов, этот лот полностью выкуплен крупным инвестором.

Я лично рекомендую выкупить Гатвик, там осталось не так много машиномест.

Инвестор приобретает машиноместа по цене £ 25 000 и получает 8% фиксированный доход первые 5 лет, а с 6-го года 2% фиксированный + дивидендный. По статистике последних 3-х лет, это 6,93-7,13% годовых. Для расчетов будем брать 7%.

Таким образом, за первые 5 лет компания выплатит £ 10 000.

Сейчас действует уникальное предложение: можно снизить стоимость парковок на величину фиксированного дохода 8% первых 5 лет – за £ 15 000 вместо £ 25 000, а доход получать с 6-го года.

Доход 7% в год.

Сумма ежегодного дохода: £25 000 * 7% = £ 1 750

Однако £ 1 750 от £ 15 000 – это уже 11,6 %.

Приобретая по специальному предложению машиноместо за £ 15 000 (1,3 млн.руб.), инвестор начинает с 6-го года получать доход 11,6 %.

Такая схема - выгодная и поэтому парковочные места в Гатвике быстро разбирают.

 

Пример рассчета:

Например, у инвестора есть 12,9 млн. руб. (£150 000), он думает, купить ему квартиру для сдачи и получать в среднем 3,5-4,2% в рубле или получать 11,6% в фунтах стерлингов с 6-ого года. Конечно, каждый инвестор ищет возможности, чтобы вложить меньше, купить больше, и чтобы доход был выше среднего.

Покупая с дисконтом 10 парковок за £ 150 000, инвестор получает коммерческую недвижимость на сумму £250 000.

С 6-ого года инвестор получает доход в среднем 7% годовых от базовой стоимости – это £17 500 или 11,6% от стоимости покупки.

Его капитал оценивается на £250 000, то есть выше вложенного на 66%.

Он инвестирует и получает доход в фунтах стерлингов, а если обратить внимание, то за последние 27 лет фунт подорожал к рублю в 367 раз. Я не говорю, что история повторится, но факт остается фактом. За последние 5 лет фунт подорожал на 62,5%.

Если предположить, что тенденция сохранится, то можно прогнозировать стоимость фунта через 10 лет до 115 руб., (если не 140 руб.), и вложенные сегодня в парковки 12,8 млн. рублей через 10 лет увеличат свою капитализацию и принесут доход в общей сложности 38,64 млн. рублей, это 301% как минимум.

При таком же сроке аренда квартиры будет приносить чистыми 4,2%, это только 42% за 10 лет в рубле – капитализация квартиры плюс доход можно будет оценить в 18,176 млн.руб (вместо 38,64 млн. руб.).

Еще раз повторю, что речь идет н е о гарантиях, а об исторических фактах, к которым я аппеллирую и на базе которых делаю прогноз и расчеты.

 

- Развит ли в России данный вид инвестиций (вложение средств именно в парковки при аэропортах) и где он приносит большую выгоду – у нас или в Великобритании?

Про инвестирование в парковки при аэропортах в России ничего сказать не могу – данных у меня нет, однако парковки пользуются большой популярностью и доверием у водителей, потому что это удобно - приезжать на своем автомобиле, и на нем же уезжать обратно. Я лично всегда приезжаю оставляю свой автомобиль на парковке при аэропорте, когда улетаю и для меня это удобнее, чем такси или поезда до аэропортов. Я люблю комфорт и ценю свое время. Также поступают миллионы пассажиров.

Что касается парковок Великобритании: в 2018 г. в Гатвик было 50 млн. пассажиров, в то время как в 2015 году –всего 35 млн. Каждый 4-ый приезжает на своем автомобиле. Парковки в Великобритании официально признаны самыми дорогими в использовании во всем мире, но это не останавливает ими пользоваться.

Сейчас аэропорт Гатвик обслуживает 282 000 рейсов в год, с 2025 года открывается вторая взлетно-посадочная полоса и количество рейсов увеличится на 100 000 в год, а количество пассажиров до 70 млн. в год.

Гатвик – это аэропорт хаб и у него большое будущее. Поэтому риск обесценивания покупки, я лично не наблюдаю.

 

- Отразилась ли политическая ситуация в Великобритании на доходности инвестиций? 

Брексит начнется в конце марта 2019, при этом уже сейчас известно, что крупнейший фонд Норвегии вложит £ 1 млрд. в английскую недвижимость, потому что перспектива роста цен на недвижимость велика.

Прогнозируют снижение роста ВВП и увеличение наплыва туристов. Если честно, сложно представить, что должно случиться с одной из сильнейших экономик мира, чтобы люди перестали летать завтра или через 20 лет. Они приезжают на своих авто, или арендованных – не важно, потому что машины надо где-то парковать. Поэтому вложение в бизнес парковок при аэропортах для меня - один из наиболее надежных видов инвестиций в перспективе.

 

 - И, наконец, наш традиционный заключительный вопрос:  что Вы думаете о перспективах развития рассмотренного инвестиционного направления на ближайшие 5 лет?

Я вижу только рост и увеличение спроса.

Еще 15 лет назад я впервые воспользовалась услугой парковки при одном из российских аэропортов, и с тех пор не изменяю себе в этой услуге.

Сегодня в РФ парковочных стоянок стало больше, сервис стал удобнее, пока нет достойных залов ожидания, как у Park First с лаундж зоной, но все стало значительно лучше. И, обратите внимание, все парковки при аэропортах заняты почти на 100%. А что, разве в Москве нет скоростных поездов, нет такси? Все это есть, но в мегаполисе людей становится больше и потребность в качестве и комфортном паркинге растет.

 

Мы будем рады ответить на все вопросы у нас в офисе в Москве. 

Информацию можно посмотреть на нашем сайте http://parkfirst.ru/. 

Ответы на самые популярные вопросы по парковкам – на канале YouTube Park First Russia.

 

Спасибо за увлекательную беседу!

Интервью провела: Вера Садовникова

Источник: www.zagranhouse.ru