Недвижимость за рубежом > Журнал > Интервью

Интервью с Еленой Золотаревой, директором агентства недвижимости "Nouva Properties", о нюансах покупки недвижимости на Коста-дель-Соль

Опубликовано: 16.02.2016. Версия для печати

Интервью с Еленой Золотаревой, директором агентства недвижимости "Nouva Properties", о нюансах покупки недвижимости на Коста-дель-Соль

Коста-дель-Соль многие годы является самым популярным участком на испанском побережье.

Великолепный климат (300 солнечных дней в году и оптимальная влажность); аэропорты, работающие с множеством зарубежных направлений; отлично развитая инфраструктура: поля для гольфа мирового класса, причалы, рестораны, отели, множество бутиков и культурно-развлекательных заведений, спортивных сооружений, и др.

Коста-дель-Соль отлично подходит для отдыха и для повседневной жизни с комфортом, что, безусловно, привлекает зарубежных покупателей недвижимости.

О том, как купить недвижимость на этом замечательном испанском побережье, нам расскажет директор агентства недвижимости "Nouva Properties" Елена Золотарева.

 

- Расскажите немного о направлениях деятельности и особенностях агентства недвижимости Nouva Properties? На каких регионах Вы специализируетесь и почему?

Наше агентство находится на самом южном побережье Испании – Коста дель Соль. Здесь находятся такие известные курорты как Марбелья, Эстепона, Фуэнхирола, Беналмадена, Торремолинос и Малага.

Коста дель Соль отличается уникальным климатом – здесь есть всего два сезона – лето и весна. С апреля по октябрь у нас летний сезон – купание в море, пляжный отдых, вечеринки и фестивали под открытым небом. С ноября по март температура на побережье не опускается ниже +15 градусов, цветут цветы, светит ласковое солнышко и воздух наполнен весенней свежестью.

Кроме того, здесь очень развитая инфраструктура – главные курортные города соединены железнодорожной линией и высокоскоростными шоссе, всего в двух часах езды от побережья находится горнолыжный курорт Сьерра Невада. А уж чтобы посмотреть многочисленные культурные и природные достопримечательности региона обычного отпуска явно не хватит.

Мы предлагаем нашим клиентам полный пакет услуг по покупке, оформлению, продаже или сдаче в аренду объектов как жилой, так и коммерческой недвижимости. Также мы помогаем с оформлением вида на жительство и открытием бизнеса. Мы работаем с ведущими юристами, финансистами и адвокатами, которые сопроводят сделку и помогут в оформлении документов.

 

- Какие объекты входят в базу недвижимости Вашего агентства?

В нашей базе есть объекты, расположенные на всем побережье. От бюджетных студий стоимостью от 30 тысяч евро до элитной недвижимости и крупных инвестиционных проектов. Также мы сотрудничаем с крупнейшими банками и с застройщиками новой недвижимости. Помимо наших прямых объектов, которых насчитывается более 500, мы имеем доступ к единой базе недвижимости, в которой находятся все объекты всех лицензированных агентств недвижимости. На сегодняшний день эта база насчитывает более 20 тысяч объектов только на побережье Коста дель Соль.

 

- 2015 год был весьма сложным для многих стран в связи с политической и экономической ситуацией в мире. Скажите, что за это время происходило с рынком недвижимости Испании, изменились ли предпочтения и возможности зарубежных покупателей?

Несмотря на финансовую ситуацию в России и некоторых других странах, в 2015 году мы ощутили явный подъем спроса на недвижимость, особенно со стороны европейских покупателей. Вместе с подъемом спроса значительно выросли и цены – по данным официальной статистики за прошедший год они увеличились в среднем на 16,5% в нашем регионе. Стоит отметить, что российских покупателей стало не меньше, но бюджет на покупку у них снизился. Если несколько лет назад русскоязычные покупатели были ориентированы в основном на элитный сегмент, сейчас наши соотечественники покупают в основном недвижимость в бюджете от 50 до 150 тысяч евро, в том числе с привлечением финансирования со стороны испанских банков.

 

- Какую долю клиентов в Вашем агентстве недвижимости составляют россияне и покупателей из каких стран больше всего?

Как я уже говорила, большинство наших покупателей – европейцы. В их число входят и наши соотечественники, эмигрировавшие в европейские страны. Граждан России, Украины и стран СНГ около 15%, испанцев, как странно это бы ни звучало, менее 5%. Большинство наших клиентов – англичане и шведы.

 

- Елена, по Вашим наблюдениям, недвижимость в Испании чаще покупают для себя или в инвестиционных целях?

Большинство покупателей приобретает недвижимость как вторую резиденцию, то есть дом для отдыха, и в то же время как инвестицию, ведь цены на недвижимость стабильно растут уже несколько лет подряд. Стоит сказать, что со временем многие клиенты принимают решение переехать на постоянное место жительства. Некоторые клиенты покупают недвижимость как инвестицию для последующей сдачи в аренду, что приносит им примерно 5-10% прибыли в год.

villa costa del sol

 Недвижимость на Коста-дель-Соль может быть резиденцией для собственного отдыха и выгодной инвестицией, приносящей порядка 5-10% прибыли в год

 

- Расскажите, пожалуйста, существуют ли какие-либо ограничения на покупку недвижимости в Испании иностранными гражданами и, в частности, россиянами?

Ограничений как таковых не существует. Купить недвижимость может каждый, кто обладает достаточными для этого средствами. При покупки квартиры в ипотеку, клиенту необходимо показать достаточный и легальный доход, получаемый на территории стране.

 

- Опишите, пожалуйста, основные этапы процедуры покупки недвижимости в Испании иностранными гражданами

Подробности процедуры покупки можно посмотреть на нашем сайте:

http://nouvaproperties.com/?pages=16

 

- Сколько в среднем составляют сопутствующие расходы при купле-продаже жилья?

При покупке жилья без ипотечного кредита расходы составляют 10-11 процентов от стоимости недвижимости.

Если запрашивается финансирование, то расходы увеличиваются до 14-15 процентов.

Если покупаются земельные участки, коммерческая недвижимость или готовый бизнес, то эта сумма может возрасти до 25% и выше.

 

- Может ли иностранный собственник недвижимости проживать в Испании круглый год или есть какие-то ограничения?

Длительность проживания регламентируется визовым режимом, он варьируется в зависимости от страны и каждого случая в отдельности. Стандартная туристическая виза позволяет находится на территории страны не более 90 дней в полугодии.

Для собственников недвижимости возможно получение вида на жительство, при котором возможно постоянное проживание в Испании.

 

- Как можно получить вид на жительство в Испании, и какие права это дает?

Самый быстрый и простой в оформлении ВНЖ – это вид на жительство без права на работу. Для его получения нужно показать достаточный для проживания на территории Испании пассивный доход, определенную сумму на испанском счету и наличие жилья (это может быть как собственность, так и съемное жилье).

ВНЖ для граждан России, Украины и бывших советских стран в Испании позволяет легально находиться на территории страны в течение всего срока его действия. Кроме того, такой вид на жительство дает своему владельцу право безвизово перемещаться по территории других европейских стран, входящих в зону Шенгенского соглашения.

Впервые ВНЖ выдается сроком на 1 год, после этого продлевается на 2 года, третий раз еще на 2 года, а после этого на 5 лет. Для беспрепятственного продления ВНЖ необходимо постоянно проживать на территории Испании не менее 6 месяцев в период действия резиденции.

При подаче документов в Консульский отдел Посольства Испании особое внимание следует уделить справкам, декларациям и выпискам, подтверждающим источник пассивных доходов. Доходы должны быть не только достаточными и стабильными, но и полученными законным путем (аренда и продажа недвижимости, участие в уставном капитале компаний и право на получение дивидендов, доходы по ценным бумагам и т.д.).

По последним требованиям, испанской стороне необходимо предоставить подтвержденные доходы на главного заявителя в размере 3000-5000 евро в месяц и по 500 евро на всех остальных членов семьи. Эта цифра может зависеть от количества человек, на которых оформляется ВНЖ. На каждого члена семьи готовится отдельный пакет документов.

Еще одним важным документом, необходимым для предоставления в посольство Испании, является полис медицинского страхования. Страховая компания должна находиться исключительно на территории Испании и срок действия такого полиса должен быть не мене 1 года. Стоимость страховки на одного члена семьи варьируется от 300 до 1500 евро в год в зависимости от возраста, веса, наличия хронических заболеваний и прочих факторов.

В Испании получить ВНЖ без права на работу могут как собственники испанской недвижимости, так и арендаторы, у которых договор аренды заключен и оплачен не менее чем на 1 год.

Для ВНЖ с правом на работу к стандартному пакету документов прибавляются документы о регистрации компании или покупке акций, бизнес план, договор на аренду помещения или документы на его покупку, трудовые договора с сотрудниками и т.д.

Весь пакет документов подается на рассмотрение в Консульский отдел Посольства Испании в стране соискателя.

Срок рассмотрения – от 2 до 6 месяцев. Средний срок сбора и перевода документов – 2 месяца.

 

- Какие налоги обязан платить владелец недвижимости, начиная с момента покупки?

Система налогообложения в Испании имеет свои особенности и может показаться непривычной, но на самом деле является одной из самых мягких в Европе. 

Есть различные налоги и сборы, который необходимо оплатить как при покупке, так и при продаже жилья, мы дадим им краткую характеристику и будем рады рассказать более подробно о налогах и способах сэкономить на них. 

 

Покупка

При приобретении недвижимости имеет большое значение, является она новой или принадлежала кому-либо ранее, а также является она коммерческой или предназначена для проживания. Для покупки гаражей существуют отдельные правила.  

В случае покупки новой жилой недвижимости необходимо заплатить два налога - IVA и Гербовый сбор. IVA - это НДС, на сделки с жилой недвижимостью в соответствии с текущим законодательством IVA составляет 10% от стоимости жилья. Гербовый сбор может варьироваться в различных областях Испании, в Андалусии он составляет 1,5%. На данный момент планируется снижение этого налога, но новые законы еще не вступили в силу. 

Пример:

Для новых апартаментов стоимостью 135.000€

IVA - 10% =

13.500€

Гербовый сбор - 1,5% =

  2.025€

Итого

15.525€

 

Приобретая вторичную недвижимость, необходимо оплатить налог на передачу права собственности ITP. Размер ITP зависит от стоимости жилья. На стоимость до 400.000 евро он составляет 8%, на стоимость от 400.000 до 700.000 он составляет 9%, и, наконец, на сделки свыше 700.000 евро ITP составляет 10%.

Пример:

Для виллы стоимостью 1.250.000€

До 400.000€ - 8% =

 32.000€

На 300.000€ (400.000€ to 700.000€) - 9% =

 27.000€

На 550.000€ (700.000€ to 1.250.000€) - 10% =

 55.000€

Итого

114.000€

 

Покупая коммерческую недвижимость или участок земли, необходимо оплатить два налога - IVA и Гербовый сбор. Согласно текущему законодательству, IVA для сделок с коммерческой недвижимостью составляет 21%. Гербовый сбор остается неизменным. 

Пример: 

Для участка земли стоимостью 45.000€

IVA - 21% =

  9.450€

Гербовый сбор - 1,5% =

     675€

Итого

10.125€



- На каких условиях иностранные граждане могут воспользоваться ипотечным кредитованием?

Финансовые учреждения, прежде всего, заинтересованы в привлечении благонадежных заемщиков, которые будут аккуратно следовать условиям предоставленного займа. Таким образом, рассчитывать на получение ипотеки могут совершеннолетние граждане, документально подтвердившие, что предполагаемый размер квот по кредиту не будeт превышать 30-35% от их ежемесячного дохода. Дополнительным гарантом для банка будет являться наличие недвижимого имущества в России и/или за рубежом.

Какие документы нужно предоставить? Стоит оговориться, что у каждого банка свои требования по предоставляемым документам, в связи с чем их состав может незначительно варьироваться. Итак, в первую очередь нужно документально продемонстрировать доходы. Наемные сотрудники должны предоставить справки 2НДФЛ (как правило за текущий и прошедший год) и справку о работе и занимаемой должности. Предприниматели – налоговые декларации (также за текущий и прошедший год) и бухгалтерские отчеты. Пенсионеры – документы, подтверждающие получение пенсионных выплат за последние 3 месяца и налоговые декларации за 2 года.

Помимо этого, для всех заемщиков потребуется рекомендательное письмо из российского банка, выписка с банковского счета за последние полгода – очень желательно, чтобы в выписке фигурировали денежные суммы, указанные в документах о доходах, кредитная история и документы о собственности на недвижимое имущество, если таковое имеется. Все документы должны быть переведены на испанский язык и заверены печатью официального переводчика.

Сумма кредита. Нерезидент Испании может рассчитывать на кредитование до 50% от стоимости приобретаемой недвижимости. Решение о сумме ипотечного кредита принимается банком после рассмотрения документов. В отдельных случаях, если покупается недвижимость от банка, финансирование может достигать 60-80%. Среди наших предложений также есть несколько вариантов первичной недвижимости, где возможно 100% финансирование. 

Сроки кредитования. Максимальный срок кредитования на покупку рассчитывается из того, что к окончанию периода займа возраст заемщика не должен превышать 70-75 лет.

Процентная ставка. Сегодня процентная ставка по ипотеке составляет от 2 до 6%, которые начисляются на остаток платежа. В большинстве случаев, начиная со второго года займа, этот процент пересматривается c учетом общеевропейского коэффициента для ипотечного кредитования - Euribor.

Затраты на получение ипотеки. Если при покупке недвижимости без ипотечного кредита расходы на оплату налогов и оформление сделки составят в среднем 11-13% от стоимости жилья, то в случае получения финансирования их сумма увеличится до 15-17%. Получатели ипотеки дополнительно оплачивают независимую оценку недвижимости, производимую специальной сертифицированной компанией, комиссию за открытие ипотеки (от 1 до 1,5% от суммы займа), услуги нотариуса, расходы и государственные сборы на оформление и регистрацию договора ипотечного кредитования. Помимо этого заемщик должен оформить полис обязательного страхования жизни и имущества, стоимость которого рассчитывается индивидуально и чаще всего прибавляется к сумме кредита.

В день подписания «эскритуры» (договора купли-продажи недвижимости), новый собственник подписывает два документа – один на покупку недвижимости, а второй на получение ипотечного займа. В некоторых случаях эти документы объединяют в один. 

Условия выплат и досрочное погашение. Сумма выданного займа состоит из собственно самого кредитованного капитала, процентов и комиссии банка. Приоритет по выплатам следующий – в первую очередь оплачиваются проценты и комиссия банка, после чего само «тело» кредита. В случае досрочного погашения, стандартно взимается плата в размере 0,5% от оставшейся суммы, если погашение происходит в первые три года после получения кредита. По прошествии трех лет досрочное погашение дополнительной комиссией не облагается. Однако необходимо внимательно ознакомиться с условиями конкретного договора, так как они могут варьироваться в зависимости от банка.

Если вы решили приобрести дом мечты в рассрочку, нужно иметь в виду, что процесс покупки в этом случае более сложный по сравнению с приобретением жилья без ипотеки. Поэтому особенно важно внимательно отнестись к выбору компании, которая будет сопровождать сделку и воспользоваться услугами зарекомендовавших себя профессионалов.  Не стоит забывать, что заботы по сбору и оформлению документов и прочие бюрократические моменты, связанные с получением займа и покупкой недвижимости, с лихвой компенсируются удовольствием от обладания собственным домом под солнцем на одном из самых роскошных курортов мира – Коста дель Соль.

 

- Как Вы считаете, что ожидает испанский рынок недвижимости в ближайшие годы?

Не вызывает никаких сомнений, что рынок недвижимости будет продолжать активно расти. Конечно, нельзя ожидать, что в ближайшее время он вернется на уровень 2008 года, но можно с уверенностью сказать, что цены на недвижимость будут только выше.

costa del sol
Эксперты прогнозируют рост стоимости недвижимости на Коста-дель-Соль

 

- Елена, каковы Ваши планы по дальнейшему развитию агентства недвижимости Nouva Properties?

В прошлом году мы открыли новый офис в Марбелье и расширили штат сотрудников. Также были открыты представительства в Москве и Киеве. Мы планируем дальнейшее расширение нашей деятельности, открытие нового офиса в городе Малага и привлечение новых партнеров в России, СНГ и Европе.

 

- И, в заключение, наш традиционный вопрос - какой совет Вы можете дать тем, у кого есть деньги на покупку недвижимости, но кто пока не решается их инвестировать?

Совет один – инвестировать в недвижимость в Испании, это в первую очередь выгодное и стабильное вложение средств. Это не только дом под солнцем, это еще и возможность получения стабильной и гарантированной прибыли.

В связи с тем, что все сильнее отмечается тенденция роста цен, сейчас самое время для покупки, потому что все еще есть объекты по очень выгодным ценам, стоимость которых будет только расти. 

 

Спасибо за увлекательную беседу.


Беседу провела: Вера Садовникова

Источник: www.zagranhouse.ru




Горячая недвижимость в Испании

Вилла в Улцине, Черногория

699 000 €

Площадь: 450 м2 Подробнее
недвижимость за рубежом

Создайте бесплатный аккаунт

Тогда Вы сможете:

  •   - получать на почту новые объекты по заданным вами параметрам;
  •   - добавлять понравившиеся объекты в избранное;
  •   - задавать вопросы экспертам и получать бесплатные консультации
  Присоединяйтесь сегодня!