Недвижимость за рубежом > Журнал > Статьи

Дилемма квартирного вопроса: снять или купить

Опубликовано: 22.08.2014. Версия для печати

Дилемма квартирного вопроса: снять или купить

Для тех, кто планирует купить квартиру вообще или недвижимость за границей, например, в Болгарии, или хочет поселиться в этой стране, закономерным является вопрос: купить или снять.

Логика такова. Ведь если покупка жилья может быть выгодной, то зачем ее арендовать. В тоже время, если снимать квартиру гораздо приемлемей, то стоит решаться. Проанализируем цели съема жилья или покупки на примере недвижимости в Болгарии.

Почему люди задумываются о жилье за границей?

Известны несколько причин, которые озвучивают потенциальные покупатели недвижимости в Болгарии:

Многие утверждают, что так сделали родственники или друзья.

– Это субъективное решение, поэтому может быть ошибочным.

Нужно сменить климат по рекомендации врачей.

- Это весомая и важная причина.

 

Проведение отдыха всей семьей на заграничной даче выгодно.

– Если действительно все члены семейства, включая детей и внуков, любят отдыхать на море, то это разумный подход.

Получение вида на жительство с целью ПМЖ.

– Это правильное решение, так как в Болгарии качественная жизнь требует меньших средств.

Выгодно вложить в недвижимость.

- И это действительно так. Поговорим об этом без агитации, только фактами и цифрами.

Чётко обоснованные цели имеют свои аргументы. Но пока непонятно: снимать или купить? Предлагаем посчитать:

1. окупаемость: за какой срок окупится квартира, если ее сдавать;

2. капитализацию: какой прирост стоимости можно со временем получить;

3. расходы на обслуживание жилья;

4. доходы от сдачи квартиры в аренду.


Достаточно простым способом можно определить занижена или завышена стоимость недвижимости. Необходимо вычислить соотношение цены жилья к общему доходу от ее годовой арендной платы. Расходы на квартиру в этом случае, по мировой практике, не учитываются. Получается коэффициент общей арендной платы.    

Приведем пример расчёта: Стоимость квартиры 100 000 евро. За год от ее аренды можно получить 10 000 евро. Если разделить 100 000 на 10 000, то получиться 10. За столько лет окупится стоимость квартиры, если ее сдавать. В идеале, это хороший показатель. Но он встречается все реже. Причина - нестабильная экономическая ситуация в мире. Индекс постоянно растет. И если раньше он был одинаковым для некоторых городов или стран, то сегодня эксперты говорят, что коэффициент 10 приемлем к конкретному дому, кварталу, реже к району. Эксперты считают, что гранью рентабельности для владельца жилья является коэффициент 20.

Статистика показателя инвестиционной привлекательности жилья показательна в США. В большинстве американских городов выгоднее снимать недвижимость, чем становиться ее владельцем. Самым высоким показатель является в Калифорнии (34). Потребуется 34 года, чтобы недвижимость, приобретенная для дохода от аренды, принесла прибыль.

Рекомендации экспертов.

Выгоднее приобретать недвижимость в собственность если коэффициент находится в рамках от 1 до 16.

Показатели от 16 до 20 говорят о реальной стоимости жилья. Его можно купить или снять.

Коэффициент свыше 21 говорит о том, что недвижимость выгоднее снимать.


Европа отличается от США неоднородностью своих показателей. Наименьшие индексы имеют беднейшие европейские страны: Молдова, Болгария, Хорватия, Латвия. Он колеблется от 13 до 21. Наибольшие коэффициенты имеют Германия, Франция, Швейцария и другие. В Великобритании он колеблется до 45. Чемпион – Монако. Его индекс составляет 50.

Приведенный коэффициент не в полной мере отображает преимущества покупки перед арендой. Если включить все расходы, можно получить более полную картину.

Пример расчета: Однокомнатная московская квартира в среднем стоит 6,5 млн. рублей в год. 450 000 рублей – доход в год, 120 000 в год - налоги. 6500000: (450000 – 120000)= 19,7. Это окупаемость квартиры в годах. Годовая доходность составит 5,08 %. Если посчитать доходность по мировым стандартам без учета расходов, то она составит 6,93 %.


Рейтинг компании Global property guide предоставляет данные по доходности более 100 стран мира. Россия в среднем по стране имеет низкую инвестиционную привлекательность (около 4 %). Для сравнения, Болгария и имеет показатель в 2 раза больше (8,9 %).

Подсчитаем инвестиционную привлекательность конкретной недвижимости в Болгарии, например комплекс Sunset Resort в Помории (квартира пл. 101 кв. м и цена 80 000 евро). В сутки аренда этого жилья составит от 75 евро (для расчета рассматриваем самый негативный сценарий)

Сдаваться квартира будет 100 дней в год по самому пессимистическому сценарию. Получаем 75000 евро в год. Отнимем расходы по квартире в 500 евро и 20 % комиссионные турфирмы. Коэффициент инвестиционной привлекательности будет иметь следующий вид: 80 000:5600=14,29.
В реальности все значительно лучше, а вывод напрашивается сам собой.

Сегодня в Болгарии выгоднее приобретать недвижимость, а не снимать ее, цены квартир в этой стране начинаются от 14000 евро за квартиру. Болгария имеет множество объектов с инвестиционной привлекательностью, найдите свой объект инвестиции например на www.eurostate.ru




Горячая недвижимость в Болгарии

Вилла в Улцине, Черногория

699 000 €

Площадь: 450 м2 Подробнее
недвижимость за рубежом

Создайте бесплатный аккаунт

Тогда Вы сможете:

  •   - получать на почту новые объекты по заданным вами параметрам;
  •   - добавлять понравившиеся объекты в избранное;
  •   - задавать вопросы экспертам и получать бесплатные консультации
  Присоединяйтесь сегодня!