Недвижимость за рубежом > Журнал > Статьи
Недвижимость в Португалии: состояние, цены, перспективы
Португальский рынок жилья продолжает дешеветь, реагируя на тяжелое экономическое состояние страны.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, к концу мая 2012 года средняя стоимость недвижимости в стране снизились на 8,9% до € 1047 за кв.м., согласно данным, опубликованным (INE). С учетом инфляции действительные цены на жилье в стране снизились на 11,3% по сравнению с прошлым годом.
В годовом исчислении к концу мая 2012 года:
- в Лиссабоне цены на жилье снизились на 4,8% (-6,2% с поправкой на инфляцию);
- в Порту цены на недвижимость сократились на 6,2% (-7,7% с поправкой на инфляцию).
По сравнению с предыдущим кварталом в мае 2012 года цены на недвижимость в Португалии снизились на 0,8% (-1,9% с поправкой на инфляцию).
Цены на квартиры падали быстрее, чем цены на дома. Средняя стоимость квартиры в Португалии снизилась на 10% (-12.4% с поправкой на инфляцию) в годовом исчислении до € 1078 за кв. С другой стороны, средняя цена дома снизилась на 7,2% (-9,7% с поправкой на инфляцию) до € 990 за квадрат за тот же период.
Во втором квартале текущего года наблюдалась слабая активность в секторе жилищного строительства в Португалии, а тысячи людей теряли свои дома из-за лишения прав выкупа по закладным. Строительный сектор задолжал банкам около € 25 млрд., риски банкротств очень высоки, поэтому банки сократили кредитование. Общее количество банкротств строительных компаний в Португалии выросло почти на 50% по сравнению с предыдущим годом.
Объемы рынка ипотечного кредитования также сокращаются, а процентные ставки по ипотеке растут. В мае 2012 года количество выданных ипотечных кредитов сократилось на 2,3% по сравнению с прошлым годом. Средняя процентная ставка по ипотеке составила 3,99% в мае 2012 года, по сравнению с 3,6% годом ранее, в соответствии данными .
Цены на недвижимость в стране, по прогнозам, продолжат падение до конца года. Спрос на недвижимость в Португалии, как ожидается, останется слабым в 2012 году.
Бум жилищного строительства и роста цен на жилье, который охватил большую часть Европы и развитые страны мира, начиная с середины 1990-х годов до 2006 года, не затронул Португалию. За исключением 2003 года, рост цен на дома в Португалии был посредственным:
- в 2003 – 2004 гг. цены на жилье в стране выросли в среднем на 6,2% в годовом исчислении (+3,3% в реальном выражении);
- в 2005 – 2007 гг. цены выросли в среднем на 1,25% (-1,3% в реальном выражении);
- в 2008 году цены на жилье в Португалии упали в среднем на 4,7% (-7,1% в реальном выражении);
- в 2009 году цены на жилье сократились в среднем на 2,7% (-1,9% в реальном выражении).
Почему Португалию не задел всеобщий бум жилищного сектора? Отчасти потому, что эта страна переживала слабое экономическое развитие, показав сокращение ВВП на 0,8% в 2003 году и в среднем 1,1%-й рост ВВП в 2004-2008 гг. В 2009 году экономика страны сократилась на 2,7%.
Государственное регулирование арендной платы является еще одной причиной низких темпов роста цен на недвижимость в Португалии. Лиссабон можно использовать в качестве хрестоматийного примера того, «как уничтожить город, не бомбя его». Регулирование арендных платежей вынуждает домохозяйства переезжать в пригороды или в сельскую местность, покидая городские центры. Все это стимулирует появление большого количества предложений и рост объемов вакантного жилья в стране.
Во всех регионах Португалии произошло значительное падение цен на жилье с конца 2007 года. Из пяти регионов страны в Алентежу и Центральном регионе зарегистрированы самые высокие темпы снижения цен на дома и квартиры. Даже с учетом восстановления рынка в 2009 году цены на недвижимость в этих двух самых больших по площади регионах страны все еще намного ниже своего пикового уровня.
Во 2 квартале 2010 года средняя стоимость жилой недвижимости в Центре была ниже на 13% по сравнению с пиковыми показателями. В Алентежу цены на жилье на 11% ниже своих лучших показателей.
Согласно более радикальным оценкам, после пикового 2007 года цены на недвижимость в Португалии рухнули на 40-50% (согласно данным Королевской ассоциации оценщиков RICS и португальского агентства недвижимости Confidencial Imobiliario), - сообщает
В Алгарве и Лиссабоне - самое дорогое жилье в Португалии со средними ценами, превышающими € 1400 за кв.м. Самое дешевое жилье можно найти в Центральном и Северном регионах страны, где цены на дома и квартиры зачастую ниже € 1000 за квадрат.
 |
Медленный рост ипотечного кредитования
Хотя процентные ставки упали до исторического минимума, в 2010 году рост ипотечного кредитования оставался слабым.
Процентные ставки по ипотеке снизились до 2,28% в июне 2010 г. с пикового значения в 5,76% в ноябре 2008 года, после того как Европейский центральный банк сократил процентную ставку в мае 2009 года.
Ипотечный рынок крайне чувствителен к изменениям процентных ставок, так как 98% всех одобренных кредитов имеют плавающие процентные ставки или ставки с частичной начальной фиксацией.
Проблемы на рынке аренды жилья
Несмотря на наличие избыточного предложения, в Португалии наблюдается существенно ограниченный спрос на аренду недвижимости, причиной которого является жесткое жилищное законодательство и высокие цены на аренду. В результате молодые люди вынуждены либо жить с родителями, либо вносить непомерно большие взносы за съемное жилье, либо покупать собственную квартиру.
Многие городские квартиры находятся в плачевном состоянии, так как владельцы этих квартир ни разу их не ремонтировали. Большинство арендодателей отказываются от аренды из-за отсутствия залога.
В июне 2006 года был принят Новый закон о городской аренде (Novo Regime de Arrendamento Urbano – NRAU), ставший предметом бурных общественных дебатов.
Новые условия аренды стали такими:
- появилась возможность заключения свободного соглашения об аренде;
- минимальный период действия договора с фиксированным сроком аренды жилого помещения составляет 5 лет;
- договор может быть автоматически продлен еще на три последующих года, но арендодатель имеет возможность избежать этого продления, уведомив об этом жильцов за год до этого;
- повышение арендной платы основывается на оценочной стоимости недвижимости в соответствии с Imposto Municipal Imobiliбrio (IMI) (муниципальный налог на недвижимость).
Как правило, повышение арендной платы производится по истечении пяти лет действия соглашения, хотя в некоторых особых случаях это может случиться и через два года, а может и через 10 лет. Максимальное повышение арендной платы за месяц в первый год действия договора может составить 50 евро, в период со второго по четвертый год (а также на девятом году) повышение может составить 75 евро. По окончании такого периода, то есть после 5-го или 10-го года, эти повышения уже не ограничиваются.
Одним из самых спорных моментов в новом законе является положение о необходимости проведения ремонта в сдаваемых помещениях. Арендатор вправе потребовать у арендодателя ремонта жилья. В случае отказа у арендатора появляется возможность выкупить это жилье по цене, назначенной этому жилью в соответствии с законодательством IMI (в этом случае арендатору придется самому производить ремонтные работы, а иначе объект недвижимости будет возвращен его предыдущему владельцу).
Тем не менее, быть в настоящее время владельцем недвижимости и сдавать её в аренду в Португалии довольно выгодно, то есть это привлекательный бизнес, даже несмотря на то, что закон ориентирован исключительно на защиту прав арендаторов. Однако, надо иметь в виду, что соблюдение всех статей нового закона станет довольно серьезным испытанием. Процесс получения лицензии на аренду недвижимости является довольно сложным, дорогостоящим и длительным. Стоимость получения такой лицензии составляет 1200 евро и выше, а по времени этот процесс может занять несколько месяцев.
Строительный сектор в условиях кризиса
Строительство жилья в Португалии сократилось до новых минимумов. В Лиссабоне и Порту отмечается снижение объемов ввода в эксплуатацию нового жилья. Число сданных новостроек сократилось до 60 215 единиц в 2009 году, по сравнению с пиковым значением в 125 000 единиц в 2002 году.
Количество выданных разрешений на строительство нового жилья достигло рекордно низкого уровня - 27 012 единиц в 2009 году, что значительно ниже уровня 1998-2001 гг., когда в среднем выдавалось по 120 000 разрешений в год.
Экономический спад страны
Португалия, наравне с Испанией, Грецией и Ирландией, имеет низкий экономический рейтинг на сегодняшний день.
Международные рейтинговые агентства понизили кредитный рейтинг Португалии:
- Агентство Standard & Poor снизило кредитный рейтинг Португалии до A- с A+;
- Fitch понизило рейтинг Лиссабона с АА до АА-;
- Moody 's снизило суверенный рейтинг Португалии с A1 до Aa2.
В Португалии один из самых низких темпов роста ВВП в Европейском Союзе. В 2011 году экономика страны сократилась на 1,5%, выросла на 1,4% в 2010 году и сократилась на 2,9% в 2009 году. Рост ВВП происходил в среднем всего лишь на 1,1% в период с 2004 по 2008 гг.
В 2012 году экономика Португалии, согласно прогнозам, сократится на 3%, до регистрации незначительного роста на 0,2% в 2013 году.
После трехлетнего плана спасения с кредитом в € 78 млрд., полученных от Европейского союза и Международного валютного фонда (МВФ) в мае 2011 года, португальское правительство приняло экономические меры по жесткой экономии, направленные на сокращении дефицита бюджета до 3% ВВП в 2013 году.
Влад Люблийнер
Источник: Загранхаус
При подготовке статьи использовались следующие исследования:
31.07.2012 г.
// Prian.ru, 27.04.2012
