Недвижимость за рубежом > Журнал > Статьи

Рынок недвижимости Канады. Прогноз на 2011 год

Опубликовано: 30.03.2011. Версия для печати

Рынок недвижимости Канады. Прогноз на 2011 год Несмотря на то, что весь 2010 год прошел в уверениях экспертов о том, что нужно ждать падения цен на недвижимость, особенно в провинции Онтарио, этого не случилось. Наоборот, цены только росли. В начале 2011 года никто из экспертов прогнозов о падении цен уже не делает, обсуждения идут вокруг того, насколько сильным будет подъем. Более того, время от времени звучат опасения, что в этом году может случится их резкий скачок.

Для такого сценария есть ряд веских причин, речь о которых пойдет ниже. Несомненно, ничего хорошего в этом нет, любые кардинальные изменения ни к чему хорошему не приводят. Понимают пагубность такого сценария развития событий и в правительстве, о чем ясно говорят последние меры, направленные на сокращение возможности получить ипотечный кредит теми, чей бюджет ограничен, и обещания Банка Канады в скором времени повысить учетные ставки по кредитам. Вопрос только в том, насколько эти меры окажутся эффективными, и смогут ли они остановить лавинообразный рост цен.

Причины, разогревающие рынок

О многих причинах я уже неоднократно писала в своих предыдущих статьях, и с тех пор они никуда не ушли. Прочитать об этих причинах можно в моей статье "Рынок недвижимости Торонто. Итоги 2010-го года". Если выделить основной фактор, который влияет на рост цен, то это несомненно раскручивающаяся инфляция. Деньги дешевеют, причем дешевеют быстро. Наиболее верным индикатором инфляции является рост цен на нефть, которые в последнее время бьют рекорды 27-месячной давности, вплотную подойдя к отметке 100 долларов за баррель. Будет ли нефть дорожать дальше? Думаю, что будет, и я не сильно удивлюсь, если в этом году мы увидим цены на отметке $130-$140 долларов за баррель.

Государственный долг США достиг рекордной отметки в $14 триллионов долларов, и будет только расти. Это означает, что в пересчете на душу населения каждый американец несет на себе по $45 тысяч госдолга, по которому набегают проценты. Другого выхода для погашения госдолга, кроме как последовательно обесценивать свою валюту, у США в общем-то нет, с учетом состояния американской экономики и той конкуренции, которую США испытывают со стороны Китая и других развивающихся стран. В то же время доллар США играет роль основной резервной валюты, поэтому его обесценивание, в частности, ведет к повышению цен на сырьевые ресурсы.

При этом дополнительным естественным фактором, который толкает цены на сырьевые товары и энергоносители вверх, является возрастающая потребность в них со стороны быстроразвивающихся стран с огромным населением, к которым можно смело отнести Китай, Индию, Бразилию и Россию. Все эти процессы, сведенные воедино, поддерживают высокий уровень инфляции в мире, и пока нет никаких признаков того, что процесс этот замедлится. Быстрее наоборот.

С учетом того, что Канада является одним из крупнейших экспортеров сырья и энергоносителей в мире, нужно ожидать в 2011-м году значительного притока денежных средств в страну. Сюда также стоит добавить, что экономика Канады развивается достаточно уверенно, лучше, чем ожидалось. В частности, Bank of Canada скорректировал в сторону увеличения свои прогнозы относительно роста канадской экономики в ближайшие годы, до 2.4% для 2011 года и до 2.8% для 2012 года. Этот фактор, несомненно, также подтолкнет к росту цены на недвижимость.

То есть все пока говорит о том, что Канада стоит на пороге нового витка цен. Об этом же говорит и предыдущий опыт - рост цен на сырьевые группы и энергоносители для Канады всегда означал рост цен на недвижимость.

Новые правила получения ипотечного кредита (mortgage)

Канада страна в целом конcервативная, с большим количеством разного рода ограничений, запрещений и регуляций. С одной стороны, такой подход снижает деловую активность, делает ведение бизнеса более сложным, с другой - создает стабильную среду с высокой степенью защиты. Во многом благодаря такой консервативной системе Канада оказалась единственной страной среди других развитых стран, которая не только не пострадала от кризиса, но и превратилась в признанного лидера по темпам роста экономики. Канадская банковская система была признана самой устойчивой в мире, и ее взяли в качестве образца для подражания.

Нужно признать, что консерватизм канадской банковской системы стал одним из ключевых факторов, благодаря которым канадский рынок недвижимости и система ипотечного кредитования избежали развития по американскому сценарию. Напомню, что кризис рынка недвижимости в США возник во многом из-за неконтролируемой выдачи кредитов под низкий процент с фактически нулевым первоначальным взносом на фоне спекулятивных настроений и уводом огромных денежных средств с фондового рынка на рынок недвижимости. Все это привело к надуванию мыльного пузыря и дальнейшему обвалу - когда американская экономика резко снизила свои обороты, оказавшись не в состоянии конкурировать с Китаем, большая часть новых владельцев собственного жилья оказалась не в состоянии за него платить. Это стало триггером эффекта домино, который привел к снижению цен на недвижимость и вовлек в процесс банкротства значительную часть домовладельцев.

В Канаде ситуация развивалась совершенно по другому сценарию, в том числе с выдачей кредитов, что защитило страну от возникновения кризисных явлений на рынке недвижимости. Справедливости ради стоит сказать, что в 2006-2007 годах Канада также начала ослаблять правила выдачи кредитов по американскому варианту, увеличив срок амортизации кредита до 40 лет и разрешив получать ипотечный кредит на всю сумму покупки (то есть при нулевом первоначальном взносе). Однако эти льготные условия просуществовали в Канаде совсем недолго и очень скоро были отменены. После того, как в США стал стремительно развиваться кризис рынка недвижимости и начался вал неплатежей по кредитам, в Канаде сразу же ужесточили правила.

В октябре 2008 года период амортизации был снижен с 40 лет до 35 лет, и обязательным требованием для получения кредита стало внесение первоначального взноса (downpayment) как минимум 5% от стоимости покупки. Также были ужесточены требования по credit score - то есть набираемым вами баллам по вашей кредитной истории, которыми характеризуется ваша кредитная благонадежность.

В апреле 2010 года правительство вновь изменило правила, ужесточив проверку кредитной благонадежности, и увеличив минимальный процент для первоначального взноса до 10%.

Во многом эти меры были направлены на снижение активности на рынке недвижимости и избежание американского сценария развития. Однако цены продолжали расти.

17 января 2011 года правительство Канады снова объявило об изменении правил выдачи ипотечных кредитов, покрываемых государственной страховкой. К таким кредитам относятся те, которые выдаются на сумму, составляющую больше 80% стоимости покупаемой недвижимости. Когда покупатель брал такой кредит, он должен был также покупать государственную страховку, за которую нужно платить дополнительно. Однако такая страховка является рисковой для государства, и она существовала как средство стимулирования экономики, с задачей дать возможность жителям Канады покупать свое собственное жилье при небольших накоплениях. Дело в том, что канадские банки крайне неохотно идут на выдачу рисковых кредитов, к которым относятся ипотечные кредиты при небольшом первоначальном взносе. Чтобы стимулировать банки выдавать такие кредиты, государство стало предлагать страховку, которой покрываются потери банка в случае, если покупатель оказался не в состоянии делать выплаты по кредиту.

Однако сейчас ситуация на рынке недвижимости выглядит так, что стимулировать никого не нужно, наоборот, стоит задача снизить активность. Бум последнего десятилетия привел к тому, что канадцы набрали заемных денег, и сейчас совокупный долг побил абсолютный рекорд. В этой связи у правительства возникло опасение, что в случае ухудшений условия кредитования (то есть поднятия ставок по ипотечному кредиту) часть населения не сможет делать требуемые платежи, что в результате может пошатнуть банковскую систему Канады. А то, что ставки будут повышать, ни у кого не вызывает сомнений. Правда, речь идет пока об очень консервативном подъеме - с нынешней учетной ставки 1% годовых, который установлен Банком Канады, до 2%-3% в течение ближайших года-двух.

Причина, по которой Банку Канады нужно поднимать учетную ставку, заключается в той же инфляции, которая только набирает обороты. Однако сильно поднимать учетную ставку Банк Канады не может, так как для восстановления и стимулирования экономики нужны дешевые кредиты. В частности, 18 января губернатор Bank of Canada объявил, что они решили пока не поднимать учетные ставки, хотя все ожидали их подъема на 0.25%.

Стоит отметить, что сохранение нынешних ставок кредитования, с перспективами их увеличения в ближайшем будущем, только подогревает желание приобрести жилье как можно скорее, пока действуют низкие ставки ипотечного кредита. А это еще один фактор, работающий на разогрев рынка жилья. Поэтому свой ход сделало правительство Канады, объявив 17 января 2011 г. об очередном ужесточении правил выдачи ипотечного кредита.

Согласно новым правилам, максимальный период амортизации выдаваемого ипотечного кредита снижается с 35 лет до 30 лет. Одновременно снижается размер ипотечного кредита, выдаваемого на покупку недвижимой собственности, с 90% от стоимости покупки, до 85% - то есть размер кредита уменьшается, и, соответственно, размер первоначального взноса увеличивается с 10 до 15%. Новые правила вступают в действие 18 марта 2011 года.

Другим нововведением является отмена государственной страховки на ряд кредитов (line of credit), которые будут браться под залог недвижимости. Эти правила вступят в действие 18 апреля 2011 года.

Стоит добавить, что еще одним побудительным мотивом правительства Канады охладить рынок недвижимости служит желание переориентировать денежные потоки с рынка недвижимости на фондовый рынок, для стимулирования экономики.

Какое влияние окажут новые правила кредитования?

Окажут ли влияние новые правила кредитования на рынок недвижимости? Несомненно окажут. Однако, на мой взгляд, только в секторе сравнительно дешевого жилья, ориентированного на тех, кто покупает недвижимость в первый раз, и кто должен заплатить как минимум 15% от покупки, набрав предварительно такие денежные накопления. Эта категория поставлена в очень трудные условия, так как накопить такую сумму достаточно сложно, особенно в условиях инфляции. Напомню, люди вкладывали в недвижимость во многом потому, что это был самый надежный способ сохранить накопления, других инструментов для этого сейчас просто нет.

То есть по причине новых правил получения кредита сократится число тех, кто покупал свое первое жилье. Причем это касается в первую очередь семей, чей бюджет сильно ограничен, кто зарабатывает средства для существования в Канаде, и зарабатывает не так уж и много. Например, если мы говорим об иммигрантах, которые приезжают в Канаду, то достаточно большая часть из них привозит с собой накопления, которых достаточно, чтобы купить жилье. Их новые правила никак не коснутся. Другая категория, входящая в состав покупателей первого жилья, это молодежь. Несомненно, новые правила коснутся и их, однако большая часть молодых людей может рассчитывать на помощь родителей и родственников, которые могут ссудить их деньгами на первоначальный взнос. Наконец, ссужать деньгами на первоначальный взнос начнут различные финансовые организации и частные лица, под гораздо более высокий процент, однако люди пойдут и на это - на фоне высоких темпов инфляции даже влезать в кабалу под высокий процент все равно выгоднее, чем смотреть, как обесценивается заработанное.

Другим последствием введения новых правил станет то, что будет сокращено строительство бюджетного жилья, во избежание рисков. В условиях Торонто это означает создание дефицита такого рода жилья, что означает законсервированный рост цен на него в будущем - когда условия по выдаче кредитов будут ослаблены (а это когда-то произойдет), отложенный спрос спровоцирует ажиотажный спрос на него, и, как результат, вызовет резкий скачок цен.

Другой момент, который также следует учитывать. Так как купить первое жилье станет сложнее, вырастет потребность в съемном жилье. Причем речь идет о качественном жилье - если люди не могут позволить себе купить собственное жилье в принципе, то по крайней мере они будут снимать что-то получше из имеющегося, жизнь ведь никто не отменял. Это, с одной стороны, приведет к росту стоимости аренды жилья, с другой - будет стимулировать инвесторов вкладываться в такого рода жилую собственность. Думаю, это приведет к тому, что у инвесторов станут популярными не только наиболее дешевые квартиры в кондоминиумах, но и более дорогие квартиры, а также таунхаусы. По крайней мере, складывающаяся ситуация делает инвестиции в жилую собственность еще более интересными.

В секторе недвижимости среднего и выше среднего ценовых диапазонов влияние новых правил также будет ощущаться, но опосредовано. Так как среди участников этого рынка практически нет покупателей, приобретающих свое первое жилье, и они обычно в качестве первоначального взноса платят значительную часть стоимости покупаемой недвижимости, то новые правила эту категорию домовладельцев не коснутся. Другое дело, что поток покупателей, которые будут приходить в этот сектор из сектора дешевого жилья, сократится, из-за того, что сократится число покупателей дешевого жилья за счет отсечения тех, кто покупает в первый раз. Тем не менее, вряд ли это влияние будет заметным.

Если говорить о ценах, то я думаю, что они будут расти. Как я уже писала, к основным факторам, определяющим тренды на рынке, можно отнести инфляцию, отсутствие других действенных инструментов сохранения накоплений от обесценивания и низкий процент по ипотечному кредиту.

В Торонто к этим факторам добавляется высокая потребность в жилье за счет постоянного прироста населения и сравнительно низкие цены - о том, что цены на недвижимость в Торонто значительно ниже, чем в других городах такого же уровня, я уже писала не раз.

Вообще для меня введение новых правил по выдаче кредитов выглядит таким образом, что это временная мера на период, пока Банк Канады не поднимет учетные ставки, что приведет к повышению ставок по ипотечным кредитам. Таким образом отсекается та часть покупателей, которая в случае повышения процентов по ипотечному кредиту может оказаться не в состоянии делать требуемые выплаты. То есть при курсе на повышение учетной банковской ставки правительство делает все, чтобы это прошло без эксцессов. Другим побочным эффектом действия новых правил является недопущение слишком большого роста цен на недвижимость, которое можно ожидать из-за высоких темпов инфляции и роста цен на нефть. Однако, в перспективе нескольких ближайших лет, искусственно заторможенный рост цен означает их резкий рост в будущем.

Заключение

Новые меры правительства по ужесточению выдачи ипотечных кредитов бьют в первую очередь по наименее обеспеченным слоям населения, и ведут к еще большему расслоению общества. Очевидно, что эти правила не смогут продержаться долго, в результате правительство вынуждено будет их ослабить. Однако вероятнее всего, это произойдет уже после ухода правительства Харпера.

Насколько эффективными будут эти правила с точки зрения обуздания цен на недвижимость? Несомненно, свое действие они окажут, однако вряд смогут сильно повлиять на рост цен. Если опираться на модели поведения участников рынка недвижимости, то нужно ждать сокращения предложения, что в конечном счете опять же приведет к росту цен. Как мне кажется, гораздо более сильным фактором будет ожидание подъема ставок по ипотечному кредиту, что будет подталкивать участников рынка к покупкам, чтобы успеть получить кредит по низким ставкам, до их повышения, и этот фактор должен значительно перевесить эффект от введения новых правил по выдаче кредита.

Несомненно, ситуация может начать развиваться по совсем другому сценарию, особенно если вновь начнут нарастать кризисные явления в мире. Однако пока все выглядит так, что в 2011 году нас ждет заметный рост цен, в том числе на недвижимость.

Автор: Елена Рябинина

Источник: www.russiantoronto.com

Елена Рябинина, www.russiantoronto.com




Горячая недвижимость в Канаде

Вилла в Улцине, Черногория

699 000 €

Площадь: 450 м2 Подробнее
недвижимость за рубежом

Создайте бесплатный аккаунт

Тогда Вы сможете:

  •   - получать на почту новые объекты по заданным вами параметрам;
  •   - добавлять понравившиеся объекты в избранное;
  •   - задавать вопросы экспертам и получать бесплатные консультации
  Присоединяйтесь сегодня!