Недвижимость за рубежом > Журнал > Статьи

Израильский феномен или почему израильская недвижимость дорожает?

Опубликовано: 21.02.2011. Фото: www.observer.com Версия для печати

Израильский феномен или почему израильская недвижимость дорожает? Рынок недвижимости Израиля поистине уникален в своем развитии. Несмотря на медленный рост в период с 1999 по 2007 годы, цены на израильское жилье резко выросли за последние три года (как раз во время мирового финансового кризиса). Это сформировало большой жилищный пузырь на рынке, борьба с которым пока безуспешна. Причины, факторы и последствия «израильского жилищного феномена» проанализировал журнал о зарубежной недвижимости ZagranHouse.ru

Немного статистики

Центральное статистическое Бюро Израиля в своем последнем докладе об изменении индекса потребительских цен объявило, что годовой рост цен на жилую недвижимость в декабре составил 17,5%. А в 2009 году рынок израильской недвижимости подорожал на 22%, согласно данным Global Property Guide.  За период с 4 квартала 2008 года по 3 квартал 2010 года в среднем по стране цены на жилье выросли на 37%. За тот же период, средняя цена квадрата в Тель-Авиве выросла на удивительные 46%, а в Иерусалиме на 30%.

К слову, за период с 1999 по 2007 годы израильская недвижимость подорожала всего на 19%. В последние годы израильский рынок жилья показал небывалый прорыв!

На начало 2011 г. в Тель-Авиве зафиксированы самые высокие цены на недвижимость в стране, где средняя стоимость жилого дома достигла 1920 тыс. шекелей ($516 тыс.). Второе место занимает Иерусалим – здесь  типовое жилье стоит в среднем 1450 тыс. шекелей ($389,9 тыс.). Самые недорогие квартиры в Израиле можно купить в Хайфе (245800 шекелей или $66 тыс. за двухкомнатную квартиру).

Оазис стабильности

В конце 2010 года газета The Washington Post опубликовала материал о состоянии израильского рынка недвижимости. В статье делается вывод, что израильский рынок недвижимости сегодня является одним из самых устойчивых в мире. По мнению американских журналистов, очень важным плюсом является то, что израильские банки защищены от банкротства, случившегося в США. Именно в этом один из факторов роста израильской недвижимости и ее устойчивости в глазах инвесторов.

«Несмотря на то, что валовой доход на душу населения в Израиле составляет 30 тыс. долларов в год, а средний уровень налогов весьма высок, это не мешает ценам на недвижимость неуклонно расти. Цены оторваны от реальных доходов населения, но недвижимость продолжает продаваться. Чисто израильский феномен», - пишет израильский портал www.domik.co.il  

Летом 2010 года Банк Израиля объяснил в своем ежегодном докладе, что пузырь на рынке жилья создается в тот момент, когда цены начинают превышать базовые ожидания их роста, но повышение цен происходит не от рыночных факторов, таких как спрос и предложение, процентные ставки, стоимость обслуживания жилья.

Тучи надвигаются, если не обуздать пузырь, то потом может быть экономически больно!

Причины роста

К причинам роста цен на жилье в Израиле можно отнести следующие факторы:

1) Рекордно низкие ставки по ипотеке.

Это, пожалуй, самый важный фактор. Политика Центрального банка Израиля по снижению процентных ставок сделало покупку жилья более доступной для разных слоев населения. Даже в разгар кризиса, когда большинство стран вообще отказались от ипотечного кредитования, Израиль понизил процентную ставку по кредитам для иностранных заемщиков до 2,5% годовых. За счет этих иностранных вливаний страна неплохо перенесла кризис. Поэтому говорить о том, как относятся к иностранцам, имеющим желание приобрести в Израиле ипотеку – просто излишне.

Для самих израильтян процентная ставка была еще ниже и привлекательнее. В апреле 2009 года Центральный банк понизил процентную ставку до рекордных 0,5% в рамках борьбы с финансовым кризисом. Потом, по мере восстановления, средняя ставка начала повышаться и в июне 2010 года она достигла 2,31% годовых, чтобы охладить израильские цены на жилье и предотвратить жилищный пузырь. По сравнению с ипотечными ставками в развитых западных странах (тем более, с российскими) – в Израиле созданы прекрасные условия для заемщиков. 

2) Дефицит продаваемого жилья на рынке.

Израиль не был подвержен строительному буму в последние годы, в отличие от таких популярных ранее стран как Болгария и Испания. В итоге, рынок недвижимости страны избежал перенасыщения и сохранил спрос. Более того, из года в год в стране дефицит жилья только растет, что, несомненно, влияет на рост цен.

3) Спекулятивные инвестиции на рынке жилья.

Этот фактор играет существенную роль в росте цен на жилье. Свободная валютная политика в стране и дешевая ипотека облегчает покупку недвижимости для последующей перепродажи.

Что ожидать?

Несмотря на политические драмы и угрозы безопасности, экономика Израиля стремительно растет. В стране сосредоточено много высококвалифицированных кадров, а также Израиль получает огромную финансовую помощь от США. Страна имеет прочную основу в сфере высоких технологий и IT-стартапов, а также в последнее время усилила свои позиции на фоне открытия месторождений нефти и природного газа.

В мае 2010 года Израиль стал членом Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) – серьезной международной организации развитых стран, признающих принципы представительной демократии и свободной рыночной экономики.


Рост ВВП в 2010 году прогнозируется на уровне 3,9%, и, как ожидается, будет поддерживаться на уровне 4% в 2011 году.

Безработица в Израиле должна сократиться до 6,1% в 2011 году, с 6,4% в 2010 году и 7,65 в 2009 году.

Инфляция, согласно прогнозам, останется стабильной на уровне 2,5% в 2011 году.

Согласно прогнозам, рост цен на израильскую недвижимость составит 5-10% в 2011 году. Хорошо это или плохо? Это негативный фактор, т.к. «пузырь» на рынке продолжит свой рост (что было с таким «пузырем» в США знает каждый). Предпринимаемые правительством меры по увеличению объема предложения на рынке недвижимости страны пока не эффективны: в ближайшее время спрос будет превышать предложение.

По мнению специалистов банка Leumi, в ближайшее время не стоит ждать изменения основных факторов, стимулирующих рост цен на жилье в Израиле - не вырастут объемы жилья, выставляемого на продажу, а процентная ставка останется прежней.

Резюме

Израиль является страной, с честью выдержавшей мировой финансовый кризис. Но дешевые кредиты, подпитываемые крайне привлекательной плавающей процентной ставкой, стимулируют спекулятивные настроения на рынке и рост цен на жилье. Дефицит жилья не устраняется, строительство в стране идет вяло.

До сих пор все усилия Банка Израиля по пресечению волны спекуляций на рынке недвижимости оказались безуспешными.

То, что неконтролируемый рост рынка приведет со временем к плохим последствиям – не вызывает сомнений, т.к. есть много исторических прецедентов по этой проблеме. Чем дольше это будет продолжаться, тем плачевнее будет окончательное результат.

Бум на рынке недвижимости в Израиле должен быть остановлен, прежде чем банковская система не пойдет под откос.

Влад Люблийнер, www.zagranhouse.ru

При написании статьи использовались следующие материалы:

1. Israel's house price bubble inflates further // Global Property Guide, 19/01/2011

2. Global Agenda: Some people never learn // The Jerusalem Post, 18/02/2011




Горячая недвижимость в Израиле

Вилла в Улцине, Черногория

699 000 €

Площадь: 450 м2 Подробнее
недвижимость за рубежом

Создайте бесплатный аккаунт

Тогда Вы сможете:

  •   - получать на почту новые объекты по заданным вами параметрам;
  •   - добавлять понравившиеся объекты в избранное;
  •   - задавать вопросы экспертам и получать бесплатные консультации
  Присоединяйтесь сегодня!