Недвижимость за рубежом > Журнал > Статьи

Обзор состояния рынка недвижимости Латвии в третьем квартале (июле-сентябре) 2010 г.

Опубликовано: 18.10.2010. Версия для печати

 Обзор состояния рынка недвижимости Латвии в третьем квартале (июле-сентябре) 2010 г. Ровно год назад, в сентябре 2009 года латвийский рынок достиг своей минимальной точки в период кризиса - EUR 455/m2. В июле-августе 2010 г. средняя стоимость одного квадратного метра серийного жилья в Риге составляла уже EUR 580/m2. Т.е. за год рынок вырос на 27%. На сегодняшний день это самый высокий показатель в мире. Однако ничего не бывает вечным. Третий квартал 2010 года продемонстрировал новые тенденции.

Вообще, в этом квартале рынок не переставал нас удивлять: небывалым всплеском активности участников в июле, беспрецедентным падением этой активности в сентябре, поступательным ростом оптимизма жителей Латвии относительно перспектив своего развития, а также слухами о массовой скупке иностранцами сельских и лесных угодий.

Не менее удивительно было и то, что, несмотря на оптимизм и увеличение числа сделок,  рынок, впервые за год, не только приостановил свой рост, но и продемонстрировал определенные тенденции к снижению.

В рассматриваемый период на рынок оказывали определяющее влияние два основных события - вступление в законную силу поправок в Закон об иммиграции Латвии, предоставляющих инвесторам право получения временного вида на жительство и выборы в 10-ый Сейм Латвии.

1 июля 2020 года в ЛР вступили в силу поправки к Закону об иммиграции, на которые возлагали большие надежды, как в самой Латвии, так и за рубежом. Согласно этим поправкам, временный пятилетний вид на жительство в Латвии (читай – в Шенгенской зоне) могут получить те иностранные инвесторы, которые купят в стране недвижимость (на сумму не менее 100 000 латов — в Риге и Рижском регионе либо в Даугавпилсе, Елгаве, Екабпилсе, Юрмале, Лиепае, Резекне, Валмиере или Вентспилсе; на сумму не менее 50 000 латов — в других местах). При этом на собственность, приобретенную до 1 июля, действие закона не распространяется.

Вид на жительство будет выдаваться также зарубежным бизнесменам, вложившим в уставный капитал действующего в Латвии предприятия не менее 25 тыс. латов и уплатившим не менее 20 тыс. латов в виде налогов за год. Помимо этого, заграничные инвесторы могут поселиться в государствах Шенгена, если у них есть субординированные вклады в кредитных учреждениях Латвии на сумму не менее 200 тыс. латов.

Расчет законодателей был абсолютно прост: учитывая, что в Латвии накануне кризиса оставалась лишь единственная отрасль, которая в буквальном смысле тащила на себе всю экономику - операции с недвижимостью и все, что с ними связано – от торговли до ремонта и строительства, - то именно восстановление этой сферы и может стать той палочкой-выручалочкой, которая выведет страну из экономической пропасти, куда она попала в результате необдуманных шагов предыдущих правительств.

На первый взгляд, так оно и есть – за 20 лет независимости Латвия смогла приобрести то, что однозначно котируется на восточных рынках – свой политический статус члена ЕС а также страны, присоединившейся к шенгенскому договору.

Благодаря этому положение постоянного жителя Латвии практически ничем не отличается от положения постоянного жителя других стран ЕС, в том смысле, что дает ему право свободно передвигаться по Европе, находиться там ровно столько, сколько он пожелает, иметь право на работу, образование и медобслуживание в соответствии с европейскими стандартами и т.д. Казалось бы, у страны появился товар повседневного спроса и теперь, будучи грамотно привязанным к рынку недвижимости, он должен вызвать над ней золотой дождь.

Наблюдатели посчитали, что ввиду принятия указанных поправок в Закон, рынок недвижимости Латвии в ближайшей перспективе обречен на резкий скачок цен, в связи с чем многие из тех, кто откладывал покупку недвижимости на неотдаленное будущее, поспешили совершить сделки уже в июле. Был зафиксирован интерес и со стороны спекулянтов. В итоге только в Риге в июле было проведено 495 сделок с квартирами - самый высокий показатель как за 2010, так и за 2009 годы. Для сравнения - в июне в столице было зарегистрировано только 309 сделок.

Немного с опережением сыграли покупатели земли - в кадастре всплеск активности игроков на земельном рынке был зафиксирован в июне 2010 г. В этом месяце было совершено 42 сделки с городскими земельными наделами - в два раза больше, чем мае. Речь, безусловно, идет о Риге, как о наиболее ликвидном рынке.

Примерно та же тенденция сохранилась в августе - 372 покупки квартир - второй результат в текущем году.

В июле покупали в основном местные жители. Россияне, предпочитающие покупать летом курортную недвижимость, особой активности не проявляли. В Юрмале, кстати сказать, было зафиксировано в этом месяце минимальное за весь год количество сделок по квартирам - всего 5 - и обычное количество продаж домов - 15. Правда, в августе, после проведения небывалого по своему размаху музыкального фестиваля "Новая волна" структура покупателей немного изменилась в пользу россиян. Об этом же говорит и статистика по сделкам в Юрмале - 23 квартиры и 21 дом.

Однако летние покупатели, которые стремились обогнать рост цен, на этот раз ошиблись - в июле и августе цены в Риге практически не росли - они колебались на уровне EUR 580 за 1 кв.м.

В сентябре же количество покупок упало в Риге до минимального уровня за весь кризисный период - 187!  Таким низким оно не было даже в период Великого обвала цен в 2008 году. По всей вероятности, июль и август, в силу вышеуказанных обстоятельств, приняли на себя весь объем сделок, который должен был произойти в последующие месяцы. Поэтому в сентябре произошел спад активности. Объем же предложений оставался высоким. Перейдя рубеж в EUR 550/m2, рынок смог принять достаточно много объектов недвижимости, приобретенных до 2003-2004 гг., однако переварить этот объем при снизившемся уровне покупок он не смог. Цены сделали шаг назад. Небольшой, но все же шаг - квадратный метр подешевел на 0,4% и снова составил 578 евро.

Таким образом  рынок завершил годовое поступательное движение вверх.

Впрочем, ничего удивительного ни в том, почему рынок вырос так значительно, начиная с сентября прошлого года, ни в том, почему этот рост приостановился, нет.

Эксперты "Century21Baltwest" отмечали в предыдущих обзорах, что резкое сокращение в период кризиса количества продаваемых объектов на рынке неминуемо приведет к поступательному росту цен. Даже притом, что, начиная с 2008 г. количество покупателей не превышало 3% от общего числа жителей страны.

Но в марте 2010 г., когда цены перевалили за психологически важную отметку в EUR550/m2, и количество потенциальных покупателей сократилось до 2,5%, наши эксперты предупреждали о возможном торможении роста и даже об откате назад.

Слухи о массовом наплыве инвесторов из-за рубежа и последующим за этим ростом цен спровоцировали то, что те покупатели, которые рассчитывали купить недвижимость до конца года, приняли решение купить ее уже в июле и в августе, что привело к реальному сокращению сделок в сентябре. При сохранении предложения на том же уровне, что и в предыдущие месяцы, рынок продемонстрировал сначала боковой тренд, а затем и тенденцию к откату.

А что же иностранные инвестиции, которых так долго ждут участники рынка? Увы, надежды на их скорый приход не оправдались.

В начале сентября, по данным газеты Latvijas Avīze  только 5 заявок было подано от инвесторов, желающих получить вид на жительство. В конце сентября это количество возросло до 18.

13 сентября "Rietumu banka",  позиционирующий себя в качестве лидера на рынке продуктов и услуг, связанных с получением вида на жительство в Латвии, заявил, что первый инвестор получил соответствующую отметку в своем паспорте. Это был россиянин, открывший субординированный депозит в указанном банке на требуемую сумму.

И хотя тот же банк утверждает, что в его базе данных находится несколько десятков человек, начавших при его посредничестве процедуру получения вида на жительство, данная информация пока не подтверждается из других источников. Да и не десятки, а тысячи инвесторов нужны сегодня Латвии для того, чтобы переломить ситуацию в экономике страны – именно об этом количестве и говорил бывший вице-мэр Риги А.Шлессерс, агитируя год назад за принятие этого закона.

Таким образом, не смотря на то, что интерес к такому продукту как вид на жительство в ЕС был и остается в мире достаточно высоким, на латвийской экономике это никак не отразилось. Массовый иностранный инвестор, в отличие от таких стран как Канада, США и даже Болгария в страну пока не пришел и вряд ли придет в ближайшее время. Причин здесь несколько.

Во-первых, вид на жительство в большинстве своем интересует иностранцев не для того, чтобы жить и работать в Латвии, а для того, чтобы использовать ее как транзит в другие, более благополучные страны Старого Света, либо чтобы передвигаться по Европе неограниченное количество дней, не стоять в очередях за получением виз и пр. А для этого вполне можно использовать возможности, предоставляемые иммиграционным законодательством, например, Италии, где искомую отметку можно получить, купив недвижимость за EUR300'000, или в той же Болгарии, заплатив государству EUR150'000 или предоставив ему беспроцентный кредит на пять лет в сумме полмиллиона евро.

Во-вторых, и это самое главное, в указанных странах инвестор сразу же получает постоянный вид на жительство, что для него имеет принципиальное значение. Как разъяснили нашему эксперту в Управлении по делам гражданства и натурализации Латвии, через пять лет временного вида на жительство инвестор может ежегодно продлевать его, предъявив справку о доходах и доказав, что имеет жилье в Латвии (в том числе и съемное). При этом наличие в собственности приобретенной пять лет назад недвижимости или денег на депозитном счете значения уже иметь не будет. Но получение постоянного вида на жительство для иностранцев с 1 июля стало еще более сложным. Мало того, что надо сдать латышский язык, необходимо еще в течение первых пяти лет временного проживания находиться в шенгенской зоне в совокупности не менее 4 лет. Т.е. иностранец не может выехать, например, в Россию или на Украину более, чем на два с небольшим месяца в году (ранее этот срок составлял полгода). Следовательно, Латвия здесь неконкурентоспособна.

Тем не  менее, наиболее востребованным на рынке является именно постоянный вид на жительство. Кстати россияне и другие граждане стран СНГ не являются главными потребителями этого продукта. Первенство удерживают китайцы и пакистанцы.

Они действительно приносят сотни миллионов долларов в бюджеты стран, принимающих иммигрантов или предоставляющих им легальную возможность передвигаться по Европе. Но для них актуален только продукт под названием постоянный вид на жительство. И это основная категория, за которую имело смысл бороться.

В-третьих, вид на жительство для иностранцев в ЕС или в странах Северной Америки - это очень доходный, но чрезвычайно сложный бизнес, предусматривающий наличие разветвленной инфраструктуры. Ее главным элементом являются не банки, риелторские или юридические компании, которые пытаются заниматься этим бизнесом в Латвии, а сеть агентов по всему миру, осуществляющих маркетинг, консультации и прочие вещи, без которых этот бизнес развиваться не будет. Банкиры, риелторы и юристы подключаются к нему лишь на определенных этапах, в целом же это не их специализация. 

Судя по всему, латвийские парламентарии вывели свою страну на рынок, о котором они не имели достаточно четкого представления. Хотя справедливости ради надо отметить, что разработчикам поправок в Закон об иммиграции пришлось преодолеть мощное сопротивление националистически настроенных депутатов сейма, которые приложили все свои усилия, чтобы торпедировать их принятие. И то, что получилось, стало результатом сложного компромисса. К сожалению, этот компромисс был достигнут за счет экономического эффекта.

И, наконец, четвертое: особой инвестиционной привлекательности у Латвии сегодня нет, страна продолжает находиться в глубоком кризисе, внутренний спрос на недвижимость здесь минимальный, а политические риски остаются высокими, что и показали прошедшие выборы, в результате которых в правительственной коалиции могут оказаться крайне правые националисты. Поэтому это не самый привлекательный рынок для зарубежных спекулянтов.

Все это вместе взятое привело к тому, что поправки в Закон, призванные наводнить Латвию иностранными инвестициями, своего эффекта не дали. И если латвийские банковские продукты, открывающие иностранцам дорогу в ЕС,  еще могут быть востребованы в странах бывшего СССР, то о недвижимости этого сказать пока нельзя. Закон в том виде, в котором он существует сегодня, является лишь дополнительным стимулом для тех иностранцев, которые уже рассматривали возможность покупки недвижимости в стране.

Другие потенциальные покупатели зарубежной недвижимости из России, Украины или Белоруссии вряд ли обратят свое внимание на латвийский рынок из-за принятых недавно нововведений. Интерес к теме, безусловно, есть (его и не может не быть в условиях отсутствия подробной информации в свободном доступе - см. выше информацию о необходимой инфраструктуре), но реальных покупок, как видим, нет.

И все же, каковы перспективы рынка в ближайшем будущем?

Многие справедливо связывали ответ на этот вопрос с выборами в X Сейм Латвии, состоявшимися 2 октября 2010 г. Победу на них одержал блок "Единство", составлявший основу правительственной коалиции и в прошлом году.  Это правительство связало себя еще год назад обязательствами перед МВФ и не скрывало даже в ходе предвыборной кампании, что намерено и дальше затягивать пояса на теле жителей страны - повышать и вводить новые налоги, увеличивать пенсионный возраст, повышать стоимость коммунальных услуг и т.д.

Окончание туристического сезона в Латвии только усилит эти тенденции. Прогнозируемый рост экспорта и увеличение некоторых производств может незначительно сказаться на снижении безработицы (летом она традиционно немного снизилась - до 19,5%, но с началом осени стала вновь возвращаться на прежний 20% уровень), но не настолько, чтобы сказаться на уровне потребления.

Латвийский лат, накрепко привязанный к евро, по-прежнему будет являться "священной коровой" для победившего политического блока, который твердо стоит на страже интересов шведских банков, инвестировавших в свое время миллиарды евро в систему ипотечного кредитования страны. Ни о какой девальвации, которая смогла бы оживить производство, речи, конечно же, не идет.

Следовательно, рассчитывать на какие-то изменения в экономике в ближайшем будущем не приходится. Обнищание народа будет продолжаться, а его покупательная способность снижаться. А, как мы уже выяснили, именно внутренний спрос будет определять на ближайшее время развитие рынка недвижимости  ЛР. Грядущее  повышение  тарифов  на теплоэнергию, которое уже анонсировано коммунальными службами, еще более усилит прошлогоднюю тенденцию сезонных продаж, что приведет к дальнейшему увеличения предложений на рынке и к сокращению спроса.

За возобновление роста говорит, пожалуй, только оптимизм населения.

По данным сентябрьского SEB - индикатора цен на жилье 32%  населения (месяцем ранее 29%) согласно с утверждением о том, что через год цены на жилье будут выше, чем сейчас. Число, высказавшихся за падение цен, достигло своей низшей точки за все время опросов – только 18% жителей Латвии считают, что цены рынка недвижимости за год упадут (месяцем ранее 19%). Немного уменьшилось число нейтрально настроенных, сейчас 32%, по сравнению с 35% в прошлом месяце, считают, что цены и через год останутся на сегодняшнем уровне. А 19% опрошенных не смогли или не захотели ответить на вопрос Индикатора (ранее – 16%).

Эксперт по социальной экономике банка SEB Эдмунд Рудзитис так прокомментировал результаты опроса: «Несмотря на информацию об удорожании энергоресурсов и продуктов питания, настроение жителей Латвии в отношении цен на недвижимость существенно не изменилось. Пока новые счета за тепло не получены, а также неизвестно, какой налог на недвижимость придется платить в следующем году, люди не считают эти факторы значимыми при оценке потенциала рынка недвижимости. Еще меньшее влияние на прогнозы имеют процентные ставки, которые находятся на сравнительно-низком уровне и в будущем могут вырасти».

Настроение жителей, как известно, является важным фактором развития рынков, но далеко не определяющим. Как известно, это настроение может меняться достаточно быстро под влиянием объективных причин.

Что одержит верх: настроения людей или объективные  предпосылки покажет время, но по прогнозу экспертов "Century21" квадратный метр в Латвии будет, в ближайшей перспективе, скорее всего, дешеветь. Это будет не обвальное падение, как два года назад, а скорее плавное снижение цен до февральского уровня - EUR550/m2.

Это тот рубеж, после которого с рынка должны уйти объекты, приобретенные в 2003-2004 гг. и когда, по всей вероятности, вернутся те участники (0,5% населения), которые не смогли перешагнуть эту психологически важную отметку и ушли с рынка в начале весны этого года. Тогда у рынка появится шанс снова развернуться в сторону роста. Дальнейшее же, как уже давно стало традицией в Латвии, будет зависеть от действий правительства и от развития общей экономической ситуации в стране.

Тенденция к снижению уже проявилась на рынке курортной недвижимости, для которого в принципе характерен сезонный характер. Если до сентября цены на юрмальские новые проекты держались минимум на уровне EUR2’000/m2 и даже незначительно росли в июле и августе, то в сентябре был зафиксирован откат до EUR1’800-1’700. На Видземском взморье (Царникава-Саулкрасти и пр.) цены опустились до EUR1’400-1’200/m2. Т.е. застройщики наконец поняли, что Балтийское побережье – это все же не Лазурный берег, спустились с небес на землю и рынок курортной недвижимости стал постепенно приобретать реальные очертания. По всей вероятности, прозрение скоро придет и на рынок вторичного жилья.

Прошедшее лето ознаменовалось также увеличением интереса покупателей к сельскохозяйственным и лесным угодьям Латвии. И не просто увеличением интереса, а ростом числа реальных покупок. По данным Земельной книги, в августе было заключено 240 сделок на землю, а в октябре - 246. На первый взгляд ничего особенного - чуть выше среднего. Более того, в январе, феврале и марте было проведено куда больше сделок с землей - 469, 267 и 302 соответственно. Но если посмотреть их структуру, то станет понятна паника, которая охватила министра земледелия Яниса Дуклавса:  землю летом и ранней осенью покупали в основном иностранцы.

В первой половине этого года они уже скупили 15 000 га пахотных и других с/х земель (преимущественно в Лудзенском и Резекненском крае). По мнению наблюдателей, в конце лета эта тенденция возобновилась с небывалой силой (хотя точные данные об объеме сделок не называются).

По мнению министра земледелия, чьи слова приводит газета Neatkariga rita avize, если так пойдет и дальше, то скоро крестьянам придется арендовать земельные участки у иностранных владельцев. Эта опасность тем более велика, что с 1 мая 2011 г. снимутся все ограничения на покупку земель иностранцами - гражданами Евросоюза. В связи с этим уже сегодня министр планирует обратиться в Еврокомиссию, с просьбой на три года увеличить срок ограничения на продажу с/х владений.

Между тем, после засушливого лета и гибели урожая зерновых в Европе, сельскохозяйственные земли становятся объектом интереса со стороны инвесторов в разных странах мира. Так что ничего удивительного в приведенной статистике по Латвии нет. Однако в стране существует другая проблема - огромное по ее масштабам количество заброшенных сельскохозяйственных земель - по официальным данным - не менее 100 тыс. га. Именно эти земли находятся в собственности у банков (бывшая залоговая собственность), да и просто брошены хозяевами, которым невыгодно заниматься сельхозпроизводством в современных условиях (в основном, из-за отсутствия кредитов и субсидий). Эти земли, прежде всего и идут на продажу.

Следовательно, уже на следующий год у нас есть шанс констатировать оживление производства, например, зерновых, что реально создаст дополнительные рабочие места. Можно также прогнозировать активизацию земельного рынка и сопутствующей ему промышленности.

Все это говорит о том, что кризис, пусть и жестко, но все же ставит латвийскую экономику с головы на ноги.

Источник: www.century21.lv




Горячая недвижимость в Латвии

Вилла в Улцине, Черногория

699 000 €

Площадь: 450 м2 Подробнее
недвижимость за рубежом

Создайте бесплатный аккаунт

Тогда Вы сможете:

  •   - получать на почту новые объекты по заданным вами параметрам;
  •   - добавлять понравившиеся объекты в избранное;
  •   - задавать вопросы экспертам и получать бесплатные консультации
  Присоединяйтесь сегодня!