Недвижимость за рубежом > Журнал > Статьи

Строительство собственного дома в Германии. Юридические аспекты.

Опубликовано: 15.07.2010. Фото: www.topboxdesign.com Версия для печати

Строительство собственного дома в Германии. Юридические аспекты. Строительство дома в Германии - "удовольствие" не из дешевых, но взамен вы получаете поистине немецкое качество, надежность, удобство и безопасность. С тонкостями строительной деятельности в Германии поделилась с читателями портала ZagranHouse.ru Наталия Зинонова, юрист немецкого адвокатского бюро Гролль

Земельный участок

Строительство дома начинается с поиска подходящего земельного участка. Даже самый хороший дом не принесет много радости, если его месторасположение не соответствует ожиданиям. Это касается не только окрестности и инфраструктуры, но и влажности, которая может привести к увеличению расходов при строительстве, затопам при повышении уровня воды и надоедливым комарам в летнее время. Также до проведения строительства рекомендуется выяснить, занесены ли в Поземельную книгу сервитуты в отношении земельного участка. Ими могут быть право прохода третьих лиц через земельный участок, право соседей на проведение под земельным участком труб, кабелей и т.д. Это может впоследствии ограничить права собственника, например при желании вырыть бассейн как раз в том месте, где проходят трубы.

Другим очень важным аспектом является наличие разрешения на строительства на данном земельном участке. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, необходимо до приобретения земельного участка узнать в строительном ведомстве:

  1. Можно ли будет строить на конкретном земельном участке?
  2. Какой тип постройки разрешен: только жилые дома, только производственные помещения или разрешены оба вида построек?
  3. На какой площади земельного участка разрешено строительство и сколько квадратных метров можно застраивать?
  4. Какова максимальная высота постройки и сколько этажей разрешено строить?
  5. Какова должна быть максимальная площадь постройки и др.

К каждому земельному участку должны быть подведены электричество, телефонный кабель, вода; к нему должны быть проложена дорога. Причем эти расходы возлагаются общиной на собственников земельных участков. Поэтому до приобретения земельного участка необходимо в обязательном порядке выяснить проведенены ли вышеперечисленные работы и в каком объеме. Иначе земельный участок может стать «золотым».

Архитектор

Строить дом самостоятельно или привлечь подрядчика, который возьмет на себя основные обязанности? Самостоятельное строительства дома может позволить себе только тот, у кого достаточно времени заниматься строительством. Но как при самостоятельном строительстве, так и при поручении строительства подрядчику, без архитектора и инженера не обойтись. Разрешение на строительство будет одобрено только при наличии чертежей архитектора и расчетов инженера. Причем архитектор один из важнейших партнеров при строительстве. В зависимостиот возложенных на него договором обязанностей, он получит все необходимые разрешения на строительство, проведет калькуляцию расходов, найдет подходящую строительную фирму, будет контролировать строительство.

Заявление на разрешение на строительство подается в соответствующее строительное ведомство, как правило, заполняется специальный формуляр. К нему прилагаются план местности, чертежи архитектора, строительное описание и другие необходимые документы.

Важно отметить, что разрешение на строительство действует только определенное время, как правило, 3 года (Сроки устанавливаются Положением о строительстве и зависят от соответствующей Федеральной Земли. Например, в Нидерсаксен, Саарланд – 3 года, в Баварии и Райланд-Пфальц – 4 года.). В течение этого времени необходимо начать строительство. За определенную плату разрешение на строительство можно продлить еще на два-четыре года (в зависимости от Федеральной Земли). Приостановка строительства возможна, но, как правило, не более чем на 1 год, иначе разрешение на строительство теряет свою силу.

После обсуждения объема услуг, предоставляемых архитектором, заказчик подписывает с ним договора. Договор должен соответствовать положениям гражданского кодекса Германии. Содержание договора определяется свободно сторонами. Но в нем обязательно указание на объем услуг архитектора и оплату этих услуг заказчиком. Как правило, архитектор предоставляет к подписанию уже готовую форму договора. Хотя закон не предусматривает для договора обязательную письменную форму, рекомендуется заключать договор в письменной форме на случай предъявления требований к архитектору в судебном порядке.

Гонорар архитектора расчитывается на основании Положения об оплате гонорара архитекторам и инженерам и зависит от от объема выполненных им работ. Например, примерный гонорар архитектора за предоставление им услуг при строительстве дома, стоимость которого не превышает € 200.000, может составлять от € 23.745 до € 29.471.

Предварительная цена строительства дома рассчитывается архитектором по статистическим показателям, поэтому в некоторых случаях реальные затраты могут превышать планируемые.

Гонорар архитектора распределется на отдельные виды предоставляемых им услуг, следующим образом (§ 33 Положения об оплате гонорара архитекторам и инженерам):

Вид услуг

Гонорар в %

1.

Первая консультация (выяснение основных обстоятельств)

3

2.

Предварительное планирование и оценка расходов

7

3.

Планирование проекта и составление сметы расходов

11

4.

Получение разрешений на строительство

6

5.

Приведение в исполнение планирования

25

6.

Подготовка объекта к передаче (составление списка выполненных работ)

10

7.

Участие при передаче объекта строительства, включая составление сметы произведенных расходов

4

8.

Контроль за строительством и расходами на его проведение

31

9.

Обслуживание объекта строительства и ведение документации

3

 

Итого

100

Право на гонорар возникает у архитектора только в случае, если был заключен договор и договор является действительным. Договор может быть расторгнут архитектором при наличии важных причин, например, если заказчик не оплачивает задаток или не выполняет взятых на себя обязательств. Заказчик может расторгнуть договор в любое время, но он должен будет оплатить выполненную на тот момент работу архитектора.

Рекомендуется руководство строительством переложить на архитектора. Он знаком с процедурой получения разрешения на строительство, он знает надежные строительные фирмы. Это будет дополнительной гарантией при строительстве. В любом случае основным лицом остается сам заказчик, который решает основные вопросы строительства и заключает договора.

Подрядчик

Передать строительство можно главному подрядчику, который выполнит часть строительных работ, и привлечет субподрядчиков на выполнение отдельных строительных работ. В этом случае заказчик заключит только один договор с основным подрядчиком и все требования по недостаткам проведенного строительства будет предъявлять ему. Второй вариант и самый трудоемкий для застройщика, заключать договора с несколькими строительными фирмами, каждая из которых будет отвечать пред заказчиком за ту или иную часть выполненных работ.

В любом случае «покупка дома по чертежу» равносильна покупке «кота в мешке». Поэтому при заключении договора до его нотариального оформления важно тщательно прочитать и проверить условия договора. Особенно это касается положений оплаты и внесения задатков.

Рекомендуется обратиться к адвокату, который не только проверит юридическую чистоту договора, но и скорректирует его в Ваших интересах. Включение адвоката на этой стадии снизит возможные риски и предупредит появление дальнейших проблем как с архитектором, так и со строительными организациями, а также позволит избежать возможных судебных проволочек и издержек на судебные расходы. Ведь до подписания договора пункты, которые не соответствуют Вашим интересам, можно еще исключить.

Положение о маклере и подрядчике устанавливают максимальные размеры задатков на том или ином этапе строительства:

30 %

после начала земельных работ

28%

после установки неотделанной постройки 

5,6 %

после установки крыши

2,1 %

после установки батарей отопления

2,1.%

после установки санитарных изделий (туалет, ванна)

2,1 %

после установки электричества

7 %

после установки и остекления окон

4,2 %

после внутренней отделки (не включаются такие работы, как укладка плитки, наклейка обоев, покраска и т.д.)

2,1 %

после укладки пола

2,8 %

после уклладки плитками в санитарных узлах

8,4 %

при приведении дома к заселению доме и передачи дома застройщику

2,1 %

после окончания фасадных работ

3,5 %

при окончании работ и принятии дома

 

Зная максимальные размеры задатков, можно избежать неприятностей (потери переплаченных сумм), например, при банкротстве строительной организации. При этом важно не только не переплачивать задаток, но и выплачивать его только если предыдущие работы были действительно выполнены. Положение о маклере и подрядчике разрешает строительной организации требовать задатка, размер которого выше указанного в таблице размера, при наличии у строительной организации - банковской гарантии.

Гарантия

Как правило, заказчик дома получает на него пятилетнюю гарантию, и, если в этот период проявятся строительные недостатки, строительная фирма будет обязана устранить их бесплатно (§ 634а гражданского кодекса Германии). К сожалению, иногда качество новых домов оставляет желать лучшего, что объясняется стремлением некоторых фирм снизить стоимость строительства за счет низкосортных материалов или использования низкоквалифицированной рабочей силы. Поэтому, прежде чем подписать договор на строительство жилья у нотариуса, необходимо, проконсультироваться у адвоката на предмет проверки составленного строительной фирмой договора.

В рамках одной статьи не представляется возможным раскрыть все юридические нюансы строительства дома в Германии. Если у Вас возникли вопросы, пожалуйста, обращайтесь:

Адвокатское бюро Гролль 

Anwaltskanzlei Groll 

Steinstr. 79  

D-81667 München 

Тел.: +49 (0)89 444 520 42 

Факс: +49 (0)89 444 529 83

Емайл: info@anwalt-groll.de

Интернет: www.anwalt-groll.de

Наталия Зинонова

Наталия Зинонова, LL.M.

юрист адвокатского бюро Гролль




Горячая недвижимость в Германии

Вилла в Улцине, Черногория

699 000 €

Площадь: 450 м2 Подробнее
недвижимость за рубежом

Создайте бесплатный аккаунт

Тогда Вы сможете:

  •   - получать на почту новые объекты по заданным вами параметрам;
  •   - добавлять понравившиеся объекты в избранное;
  •   - задавать вопросы экспертам и получать бесплатные консультации
  Присоединяйтесь сегодня!