Австралийский рынок недвижимости выживает на доле везения

03/03/2010

Фото: msnbcmedia.msn.com

Версия для печати

Тематика: жилье в Австралии, ипотека в Австралии, мыльные пузыри на рынке жилья, недвижимость в Австралии

В отличие от многих стран, австралийский рынок недвижимости развивается довольно успешно в кризисное время – дома и квартиры дорожают, а люди продолжают охотно пользоваться ипотекой. Но все ли так хорошо на рынке жилья в стране Оз? По мнению экспертов, недвижимость в Австралии сильно переоценена и страну может постичь участь США

Сегодня общепризнанно, что мыльные пузыри способствуют финансовой уязвимости, пишет Financial Times. Быстрый рост объемов кредитования способствует их формированию. США, Великобритания и часть стран континентальной Европы по-прежнему страдают от последствий «перегрева» рынков недвижимости и «кредитных запоев». Однако, позиции австралийского рынка жилья по-прежнему сильны, а потребители по-прежнему стремятся заимствовать.

Между 1996 и 2006 гг. цены на недвижимость в США увеличились почти на 90% в реальном выражении. Австралийские цены на жилье выросли примерно на такую же сумму.

За этот период в США частный сектор увеличил свою задолженность на две трети ВВП. Австралийский частный долг увеличился на аналогичную величину.

За последние три года американские цены на жилье упали на 30%, согласно исследованию  S&P / Case-Shiller Composite Index. Американские домохозяйства потеряли доверие к ипотечному кредитованию, а множество домов были изъяты по ипотечным долгам. В отличие от США, цены на жилье в Австралии поднялись на 30% с 2006 года, а домохозяйства продолжают пользоваться ипотекой и накапливать кредиторскую задолженность.

Есть несколько объяснений причин такого расхождения. В отличие от США, Австралия не испытала значительного увеличения жилищного строительства в период бума. На рынке не было такого избыточного количества предложения, поэтому оно не потянуло рынок вниз.

Кроме того, австралийские банки вели себя более ответственно. Австралийцы не попались в ловушку дутого кредитного пузыря. Их осторожность лучше всего объясняется отсутствием конкурентного давления со стороны австралийской банковской системы, которая является олигополией, где доминируют всего четыре крупных банка.

Кроме того, в то время как американская ипотека предлагала в основном фиксированные ставки ипотечных кредитов, австралийские домовладельцы, как правило, занимали деньги под плавающие процентные ставки. Таким образом, они получили больше, когда центральные банки увеличили ставки в период кредитного кризиса.

Наконец, есть политическая версия ответа на заданный вопрос. Тогда как правительства других стран расходовали свои ресурсы на поддержку проблемных банков, австралийская политика стимулирования обратилась напрямую к потребителям.

Например, в Канберре для укрепления рынка жилья, стали выделяться государственные субсидии для лиц, впервые покупающих дома, в размере до $ 18600 США.

Австралия, возможно, повезло. Но, несмотря на это, на местном рынке недвижимости есть также много серьезных проблем.

Так, например, на австралийском рынке недвижимости формируется «мыльный пузырь». Австралийские цены на жилье в настоящее время примерно на 70 процентов выше своих показателей в долгосрочной перспективе. А недавний опрос Demographia International показал, что покупка жилья в Австралии равняется пяти среднегодовым доходам среднестатистического жителя страны, что позволило дать оценку процессу покупки «практически невозможно».

Первоначальные платежи по ипотечным кредитам на жилье в Сиднее и Мельбурне превышают половину располагаемых доходов австралийцев, утверждает Demographia. Поэтому австралийский рынок жилья выглядит уязвимым к дальнейшему росту ставок.

Кроме того, началось ослабление выдачи дополнительных правительственных субсидий на покупку первого жилья. Дополнительная субсидия для новых покупателей домов закончилась в прошлом году. Эта отмена может повлечь за собой такой же эффект, который был в Великобритании в 1988 году, когда британское правительство сократило выдачу льготных ипотечных кредитов, в результате чего бум на рынке жилья Лоусона был разрушен.

Эксперты утверждают, что правительственные гранты для первых домовладельцев заставляли их выходить на рынок недвижимости, иначе они не имели бы возможности самостоятельно покупать себе дома.

Многие недавние новые покупатели жилья в Австралии уже с трудом выплачивают свои ипотечные платежи. Это является устрашающим напоминанием о ранних признаках кризиса ипотечного рынка в США в конце 2005.

По мнению авторитетного австралийского экономиста Стива Кина, «пуленепробиваемая» экономика Австралии вскоре может столкнуться с последствиями высокого уровня задолженности и ошибочной политики, направленной на «вздутие» цен на недвижимость. Он верит в то, что австралийские цены на жилье могут повторить десятилетний спад в Японии, где цены понизились на 40% относительно уровня своих максимумов в начале 1990-х.

Австралия также начинает страдать из-за сокращения покупателей из Китая. Китайские инвестиции повысили товарные цены и улучшили соотношение импортных и экспортных цен в Австралии. Теперь, когда Пекин стал более озабоченным внутренней инфляцией, а также потенциально невыгодными займами от неэкономных инвестиций, австралийский рынок недвижимости начинает испытывать «инвестиционный голод».

Цены на австралийские дома не падали с начала 1950-х годов. Этим объясняется исторически определенная самоуспокоенность австралийцев. Но еще не так давно многие американцы считали, что внутренние цены на дома не могут упасть. Пока Австралия избегает расплаты. Но как долго удача будет сопутствовать этой стране, - покажет время.

Влад Люблийнер, www.zagranhouse.ru

По материалам статьи: Edward Chancellor. How long has the lucky country got? // Financial Times. 2010. 28 Feb.

ZagranHouse.ru - russian portal on investment in overseas real estate, focused on buyers and sellers of property abroad, as well as market professionals - investors and developers, professional realtors and lawyers. The information provided on our site, covers various aspects of real estate markets for more than 50 countries worldwide