Недвижимость за рубежом > Журнал > Статьи

Индонезия: анализ ситуации на рынке недвижимости в 2009 году

Опубликовано: 19.01.2010. Фото: www.funci.org Версия для печати

Индонезия: анализ ситуации на рынке недвижимости в 2009 году Несмотря на высокие темпы роста ВВП, цены на недвижимость в Индонезии существенно не изменились в 2009 году. При этом, ключевыми факторами, негативно повлиявшими на рынок недвижимости страны, стали ограничения прав собственности иностранных инвесторов, непредсказуемые колебания инфляции, строительный бум и слаборазвитая система ипотеки.

Даже, несмотря на устойчивость экономики и политическую стабильность, цены на жилье в Индонезии оставались практически неизменными в 2009 году.
В 3 квартале 2009 года индекс цен на новое жилье увеличился на 2,02% в годовом исчислении, но с поправкой на инфляцию рост составил чуть более 0,24%. Тем не менее, согласно данным Банка Индонезии, рынок недвижимости Индонезии в третьем квартале 2009 года показал лучшие показатели за последние шесть кварталов.

В 2008 году номинальные цены на индонезийскую недвижимость выросли в среднем на 2,45% в годовом исчислении, но понизились на 7% в реальном выражении. В течение первых двух кварталов 2009 года рост номинальных цен составлял 2,2%, но с учетом инфляции их снижение составило 3,75%.

В Джакарте средняя запрашиваемая стоимость 1 квадратного метра жилья в многоквартирных домах оставалась относительно неизменной с 3 квартала 2008 года  - 11,5 млн. индонезийских рупий (1239,8 долл. / кв.м.), по данным Colliers International.

Рост цен на элитные квартиры в Джакарте в 2007 году составлял 8% - 10% благодаря сильной экономике, хотя общий национальный индекс цен на жилье понизился на 0,6% в реальном выражении (или на 5,8% в номинальном выражении).

Стабильность цен на жилую недвижимость в Индонезии может рассматриваться положительно по сравнению с обвалом цен на жилье в других азиатских странах. Однако, на национальном уровне стабильность цен вызывает некоторое разочарование, поскольку экономика Индонезии в 2009 году показала сильнейшие темпы роста ВВП.

Индонезия также не была подвержена политической нестабильности, затрагивающий соседние Таиланд и Малайзию. Избрание Президента Сусило Бамбанг Юдойоно на второй 5-летний срок было вполне ожидаемым. Он выиграл с абсолютным большинством в первом туре голосования в основном благодаря проводимым им политическим и экономическим реформам.

Экономика росла в среднем на 5,9% с 2005 по 2008 год, в том числе в 2007 году был отмечен самый высокий за последнее десятилетие рост ВВП в 6,3%. Рост ВВП замедлился до 4% в 2009 году, хотя и остался одним из лучших результатов среди большинства стран Юго-Восточной Азии в период спада.

Существует несколько возможных причин того, что цены на недвижимость в Индонезии в 2009 году не повысились. 

Во-первых, ограничения в отношении иностранной собственности на недвижимость понизили уровень спроса со стороны иностранных инвесторов, тогда как застройщики продолжали поставлять на рынок новые объекты недвижимости.

Во-вторых, это экономическая неопределенность, обусловленная инфляцией и недостаточно развитая ипотека в Индонезии.

В-третьих, ненадежность права собственности и «серая» экономика также ведут к снижению развития рынка жилья в Индонезии.

Итак, рассмотрим перечисленные причины, сдерживающие рост рынка недвижимости Индонезии, более подробно.

1) Высокий уровень инфляции приводит к неопределенности

Относительно низкие показатели роста цен на жилую недвижимость в Индонезии остаются загадкой на фоне существующего огромного накопившегося спроса на жилье.

Население Индонезии занимает 4 место в мире (230 млн. человек).

Стремительная урбанизация привела к высокой плотности городского населения, особенно в Джакарте.
Кроме того, экономика страны стремительно развивается. К началу 2000-х годов индонезийская экономика стабилизировалась после азиатского кризиса. Средний рост ВВП увеличился на 4,6% с 2000 по 2003 год, затем на 5,4% с 2004 по 2006 год, и, наконец, на 6,2% в 2007-2008 годах.

Но при этом экономический рост в стране никогда не оказывал значительного влияния на рост цен на недвижимость. В 2008 году индонезийский индекс цен на жилье по-прежнему оставался примерно на 50% ниже своего пика 1994 года в реальном выражении.
Одна из возможных причин экономисты называют крайне непредсказуемые показатели инфляции в Индонезии, как правило, опережающие экономический рост.

Так, с 58% в 1998 году и 20% в 1999 году уровень инфляции понизился до 3,8% в 2000 году.

В 2001 и 2002 годах инфляция выросла до 11%. Затем снова понизилась до 6% в 2004 году. Тогда индекс потребительских цен повысился до 10,5% в 2005 году и до 13% в 2006 году.

В 2007 году инфляция вернуться к показателям в 6,2%, прежде чем подняться до 9,8% в 2008 году.
Высокий уровень инфляции с последующим ее влиянием на экономический рост, низкий уровень заработной платы и высокие процентные ставки по ипотеке повысили уровень неопределенности в экономике. В свою очередь, эти факторы привели к нежеланию людей прибегать к использованию заемных средств при покупке жилья.

Хотя инвестиции в недвижимость состоятельные люди нередко используют в качестве инструмента хеджирования против инфляции, это не вариант для большинства населения.

2) Строительный бум

Другой возможной причиной слабого роста цен на недвижимость в Индонезии является огромный объем строительства недвижимости на фоне экономического роста. Еще до азиатского кризиса предложение квартир в Джакарте возросло с 6000 в 1996 до 18000 в 1997 году, еще 2000 квартир было построено и выведено на рынок в 1998 и 1999 годах.

Рост объемов продаж индонезийской недвижимости в 4 квартале 2001 года стимулировал застройщиков для запуска новых проектов.

Темпы строительства постепенно набирали обороты, особенно в Джакарте.

В 2004 году было завершено около 9500 новых объектов недвижимости, в результате чего общий объем предложения на рынке недвижимости Индонезии составил около 31500 единиц жилья.

В 2005 и 2006 годах количество завершенных объектов недвижимости составляло более 5000 единиц в год.

В 2007 году в Индонезии произошел строительный бум - было завершено строительство более 15500 единиц жилья, что привело к увеличению объема предложения до 57353 единиц.

В течение первой половины 2008 года на рынок недвижимости поступило еще 7500 квартир, и еще 11107 квартир ожидалось вывести в течение оставшейся части 2008 года.

По состоянию на 3 квартал 2009 года, общий объем квартир в Джакарте достиг 74920 единиц.

Согласно прогнозу Colliers International, в течение ближайших двух лет общий объем квартир на рынке недвижимости Индонезии достигнет 120000.

Значительное увеличение количества квартир на рынке, безусловно, оказывает влияние на уровень цен.

Так что, по всей вероятности, не следует ожидать повышения стоимости жилья в Индонезии, по крайней мере, в течение ближайших двух лет.

3) Слабый ипотечный рынок

Неудивительно, что все здание имело место, несмотря на сравнительно слаборазвитой ипотечном рынке.

В период с 2003 по 2008 годы ежегодные темпы роста ипотечного рынка в Индонезии составляли в среднем 33,5% в номинальном выражении. Но, в связи с высокими темпами роста инфляции, объемы ипотечного кредитования не существенно изменились относительно базового уровня.

Объемы ипотечных кредитов, выданных на покупку домов и квартир в Индонезии, возросли с 15,976 млрд. индонезийских рупий в 2000 году до 122,794 млрд. индонезийских рупий в 2008 году. И все же, несмотря на огромный рост за последние пять лет, объемы ипотечного кредитования составили только 2,5% от ВВП в 2008 году по сравнению с 2,8% от ВВП в 1997 году.

Несмотря на недавние финансовые потрясения, индонезийские банки остаются довольно сильными. Тем не менее, опыт, полученный в период азиатского кризиса, научил ведущие банки Индонезии оставаться предельно осторожными относительно расширения жилищного кредитования на рынке недвижимости.

Согласно обзору рынка жилой недвижимости, подготовленному Банком Индонезии, в 3 квартале 2009 года:

- 46,7% проектов по строительству жилой недвижимости было профинансировано за счет собственных средств застройщиков;

- 34,2% было профинансировано за счет банковских кредитов;

- 10,4% проектов были профинансированы за счет средств покупателей (предварительная продажа).

Процентные ставки по ипотечным кредитам в 3 квартале 2009 года составляли в среднем 12-13% годовых. При этом к использованию ипотечного кредитования прибегли около 67% покупателей недвижимости. Следует отметить, что в период после азиатского кризиса процентные ставки коммерческих банков по ипотеке превышали 20%.

Исследование также показало, что 16,7% покупателей использовали прогрессивные наличные платежи, а 7,6% покупателей расплачивались наличными.

4) Реформы Юдойоно.

В 2004 году Сусило Бамбанг Юдойоно был избран Президентом Индонезии.

Сусило Бамбанг Юдойоно возродил доверие населения Индонезии к власти и провел ряд существенных экономических реформ, среди которых можно отметить следующие:
- был принят ряд законов по улучшению инвестиционного климата в стране и предоставлению государственных услуг;

- было усовершенствовано законодательство об инвестициях, обеспечивающее равноправие инвесторов вне зависимости от гражданства с целью привлечения дополнительных иностранных инвестиций;

- были внесены изменения в налоговое законодательство, предусматривающие расширение прав налогоплательщиков, и сокращение компетенции налоговых органов в принятии решений;

- упорядочение процедуры лицензирования бизнеса; и др.

В результате реформ объем прямых иностранных инвестиций в Индонезии увеличился на 40 млрд. долларов в 2007 году.

Объем прямых иностранных инвестиций жилую и офисную недвижимость Индонезии увеличился с $57,2 млн. в 2006 году до $1,04 млрд. в 2007 году.

В апреле 2009 года Президент Юдойоно был легко переизбран на второй срок с 60,8% голосов в первом туре. Его ближайшим соперником была экс-президент страны г-жа Мегавати только с 26,8% голосов.

Правительство Индонезии уверено в том, что при сохранении высоких объемов инвестиций, в 2010 году возможен 5%-ный рост ВВП при сохраняющихся темпах роста инфляции на уровне около 6%.

5) Ограничение права собственности иностранных граждан.

Позитивной тенденцией является то, что давление на правительство в вопросе о расширении права собственности иностранных граждан растет. Аналогичной позиции придерживается Международная федерация недвижимости (FIABCI). Она отмечает огромный потенциал для инвестиций в недвижимость Индонезии.
В апреле 2009 года доходность от аренды недвижимости в Джакарте варьировалась от 12% до 13,5% - это один из самых высоких показателей в мире, по данным исследования Property Guide.

В прошлом правительство уже рассматривало вопрос о продлении права собственности иностранцев до 70 лет, с нынешних 25 лет. Иностранцам также не разрешается владеть землей в Индонезии. Иностранцы имеют право только на управление земельной собственностью в Индонезии через компанию Penanaman Model Asing, либо через долговременную аренду с правом покупки в случае изменения земельного законодательства.

Однако, данные варианты добавляют ненужные расходы, трудности в управлении имуществом и риски для иностранных покупателей недвижимости. В некоторых случаях иностранцы используют лазейки в существующих законах, чтобы купить дом, квартиру или кондоминиум на другое лицо, являющееся гражданином Индонезии.

Снятие ограничений прав собственности иностранных граждан в Индонезии может существенно способствовать развитию сектора недвижимости в соответствии с глобальным экономическим подъемом. Правительственные чиновники, однако, отмечают, что необходимы гарантии для предотвращения спекулятивных покупок. Один из способов сделать это состоит в том, чтобы ограничить право собственности постоянным местом жительства.

В настоящее время ведутся активные дебаты среди политиков, инвесторов и представителей рынка недвижимости Индонезии по вопросам снятия ограничений на приобретение недвижимости в стране иностранными покупателями.

Вера Садовникова, по материалам Stable house prices in Indonesia // www.globalpropertyguide.com, 22.12.2009

Источник: www.zagranhouse.ru




Горячая недвижимость в Индонезии

Ресторан в Барселоне, Испания

400 000 €

Площадь: 214 м2 Подробнее
недвижимость за рубежом

Создайте бесплатный аккаунт

Тогда Вы сможете:

  •   - получать на почту новые объекты по заданным вами параметрам;
  •   - добавлять понравившиеся объекты в избранное;
  •   - задавать вопросы экспертам и получать бесплатные консультации
  Присоединяйтесь сегодня!