Недвижимость за рубежом > Журнал > Статьи

Взлеты и падения рынка недвижимости Израиля

Опубликовано: 04.01.2010. Версия для печати

Взлеты и падения рынка недвижимости Израиля Рынок недвижимости Израиля успешно перенес кризисный для мировой недвижимости 2009 год. Многие рейтинговые агентства признали Израиль лидером по росту цен на жилье в прошедшем году. Несмотря на это, в разных городах Израиля рынок развивался неравномерно, были как взлеты, так и падения. Некоторые тенденции развития рынка недвижимости в отдельных израильских городах журнал ZagranHouse.ru проанализировал в данном материале.

Тель-Авив – король рынка

В 2009 году цены на квартиры в Тель-Авиве выросли на 20%, со средним показателем в 1,9 млн. шекелей (€ 349155) – это самый значительный рост цен на жилую недвижимость среди всех израильских городов и самый успешный пример развития рынка в условиях кризиса. Тель-Авив остается самым дорогим городом страны, пишет израильское издание Haaretz.

Много нелестного можно написать о Тель-Авиве, о его загрязнении и пробках, недостаточном количестве парковок, высоких ценах и непригодности для проживания семей, - но уходящий год показал, что люди все-таки хотят жить там. Существующий большой спрос на жилье повысил цены на квартиры в Тель-Авиве на 20%.

Тель-Авив является весьма неоднородным городским центром, с роскошными квартирами, которые поднимают средние общегородские цены вверх, и с жильем в южных и восточных районах города, где цены относительно низкие. Даже при анализе этих двух крайностей, средние цены на недвижимость значительно выросли.

Второе место среди израильских городов по росту цен на жилье занял Ришон ле-Цион, где стоимость квартир повысилась на 15,5% по сравнению с прошлым годом. Хайфа стала третьей, со средним увеличением стоимости жилья на 14,4%.

Чем обусловлен рост цен на недвижимость в этих городах в условиях кризиса? Ответ прост – низкое предложение и высокий спрос.

Петах-Тиква – «строительный улей»
Петах-Тиква по-прежнему является «ульем» строительства, которое не прекращалось и во время кризиса, в 2009 году там было зарегистрировано наибольшее число продаж квартир за последние два года.

Просто посмотрите на цифры: в 2008 году 1252 новые квартиры были реализованы на рынке – этот показатель выше, чем в любом другом городе Израиля. А в 2009 году эти цифры продолжали расти...

квартиры в Петах-Тикве

фото: www.netzulim.org

В Петах-Тикве рост населения и все еще доступные цены заставляют дорожать местную недвижимость

Данные Центрального бюро статистики показывают, что за период 2003-2008 гг. население в Петах-Тикве выросло на 12,3%, с 172600 до 193900 человек. За этот период население Ришон ле-Циона выросло только на 6,85%.
Так чем же так привлекателен город Петах-Тиква? В 2009 году много квартир было продано в более чем 20 новых проектах в основных районах города. Кроме того, значительно улучшилась транспортная доступность к городу. Также, в городе был построен мост, соединяющий город с соседними городами.
Однако, самым большим достоинством Петах-Тиквы являются цены на квартиры, которые сегодня более доступны, чем в соседних городах.

Беер-Шева – инвестиционный город №1
Разумные цены и высокие рентные доходы в Беер-Шеве и Хайфе привлекали инвесторов со всех концов страны, а быстро растущий интерес к местным рынкам недвижимости привел к росту цен в этих двух городах.

Данные Государственной налоговой службы показывают, что в 2003-2007 годах большинство инвесторов выбирали Тель-Авив для своих вложений, 33% -36% всех сделок с инвестиционными квартирами были сосредоточены именно в этом городе. Тем не менее, в 2008-2009 годах, инвестиции в квартиры Тель-Авива сократились на 27% -28% от общенационального показателя.

Инвестиции в квартиры, находящиеся в Беер-Шеве и Хайфе, составили 32% от всех общенациональных инвестиций в жилую недвижимость в первой половине 2009 года. Действительно, в 2006 году в Беер-Шеве было инвестировано в покупку 2721 квартир, в 2007 этот показатель вырос до 3094 квартир, а в 2008 году он вырос до 4036 квартир, достигнув показателя в 1947 квартир в первой половине 2009 года.
Рост инвестиций в недвижимость в Беер-Шеве можно объяснить тремя основными факторами: низким ценам; наличием известного в Израиле Университета имени Давида Бен-Гуриона в Негеве, который обеспечивает рынок жилья студентами со всего мира; а также планами строительства противоракетных баз в этом городе.

Покупателями квартир в Беер-Шеве являются в основном люди с низким уровнем дохода, который ниже, чем у покупателей недвижимости в других частях страны.
Эти инвесторы ответственны за недавнее повышение цен на квартиры в Беер-Шеве. Еще пару лет назад новая четырехкомнатная квартира в районе Рамот продавалась за 450000 шекелей(€ 82694), сегодня же такая же квартира стоит 700000 шекелей (€ 128636).
Инвестиционный пейзаж в Беер-Шеве также распространились за пределы его окрестностей, находящихся в непосредственной близости к университету.

Хайфа – инвестиционный город №2

Инвестиции в жилую недвижимость Хайфы развивались циклично в последние годы, иногда даже нелогично.

На протяжении почти десятилетия стоимость квартир в Хайфе постепенно снижалась. Хайфа, по сути, единственный город в Израиле, сектор недвижимости которого еще не совсем оправился от лопнувшего ценового пузыря.

В 2006 году цены на квартиры начали повышаться, но разразившаяся летом 2006 года Вторая ливанская война «потянула» местный рынок недвижимости вниз – эта тенденция продолжалась вплоть до 2008 года.
Однако, впоследствии, цены на квартиры в третьем по величине городе Израиля показали опять признаки подъема, и в 2009 году повышение цен на квартиры в Хайфе стало правилом. По словам эксперта земельного департамента, цены на четырехкомнатные квартиры в Хайфе выросли в 2009 году приблизительно на 14% - в среднем, до 850000 шекелей (€ 156201). Такое увеличение поставило Хайфу на третье место в общенациональном масштабе, вслед за за Тель-Авивом и Ришон ле-Ционом.

квартиры в Хайфе

фото: www.viltours.com

Спрос на жилье в Хайфе определен стечением ряда обстоятельств

Возрождение рынка недвижимости Хайфы связано, в первую очередь, с восстановлением жителей от травмы Второй ливанской войны, и, во-вторых, с финансовым кризисом, который начался в конце 2008 года и заставил многих инвесторов искать альтернативные рынки для своих капиталов. Альтернативы были найдены в квартирах города, которые требовали сравнительно недорогих инвестиций. Такие доступные квартиры в изобилии можно найти в Адаре, Кармеле, Рамот Ремезе и других районах города, именно такие варианты подняли средние цены на местное жилье, иногда на десятки процентных пунктов.
Однако, эксперты считают, что эта тенденция не продлится вечно, т.к. она была вызвана определенным стечением обстоятельств.
В долгосрочной перспективе, рынок недвижимости Хайфы, вероятно, будет зависеть главным образом от спроса, порождаемого миграционными процессами, а не активностью инвесторов. На данный момент спрос практически отсутствует. 

Иерусалимский провал рынка

А вот столица Израиля Иерусалим стал разочарованием 2009 года. В предыдущие четыре года Священный город привлекал немало местных инвесторов и богатых иностранцев, но глобальный экономический кризис и проблемы городского планирования сделали последний год десятилетия неудачным для местного рынка недвижимости. Рынок престижной недвижимости в столице значительно увеличился, а цены упали примерно на 20%. Большое количество предложений на рынке повлияло на снижение спроса, а следовательно и снизило цены на недвижимость.

За последнее десятилетие Священный город приветствовал еврейских инвесторов из-за рубежа, которые активно вкладывали в покупку местных квартир огромные деньги. Цены резко возросли, что побудило застройщиков к созданию роскошных проектов, которые соревновались с проектами в Тель-Авиве. В прошлом году, однако, рынок люксовой недвижимости Иерусалима зашел в тупик, вызвав падение цен на 20%.

Одной из причин такого положения дел в Иерусалиме является недовольство застройщиков политикой местных властей, создающих различные препятствия в застройке территорий.
В 2009 году было выдано разрешений на строительство всего 477 квартир в Иерусалиме, по сравнению с 960 в Тель-Авиве, 712 в Нетании и 520 в Петах-Тикве.

квартиры в Иерусалиме

фото: www.agniart.ru

В Иерусалиме много «жителей на бумаге», что негативно сказывается на развитии местного рынка недвижимости

Молодежь продолжает мигрировать из Иерусалима в другие города, т.к. в городе присутствует религиозная напряженность, а также есть проблемы с транспортным сообщением.

Как пишет израильский портал domik.co.il,  сегодня в Иерусалиме проживают 800 тысяч человек. Около 12000 квартир числятся за зарубежными жителями, проживающими в Иерусалиме лишь на бумаге. А за ними в реальности закреплены пустые квартиры. Речь идет о зарубежных покупателях, купивших недвижимость и появляющихся в этих квартирах в лучшем случае несколько раз в год. А некоторые вообще не появлялись в своих израильских квартирах со дня покупки. Эти покупатели не делают покупки в местных магазинах, не отправляют детей в садики и школы, не принимают участия в общественной жизни города. Сотни тысяч владельцев пустующего жилья - это в основном богатые евреи из Франции и Америки, которые появляются в Иерусалиме лишь на праздники. По приблизительным оценкам их 9000 человек.

«Жители на бумаге» становятся тормозом к развитию города. Один из исследователей, характеризуя проблемы демографии и развития Иерусалима, назвал сложившуюся ситуацию «городской трагедией». По его мнению, Иерусалим – это прежде всего мост между различными группами населения, между культурами. В тот момент, когда нет встреч - нет города, нет детского смеха на улицах – это дорога в никуда.

Естественно, такие тенденции в Иерусалиме не могут положительно влиять и на местный рынок недвижимости.

Влад Люблийнер

по материалам: By Raz Smolsky and Guy Lieberman. Urban ups and downs: A year in review // Haaretz. 04.01.2010; Пустующие квартиры в Иерусалиме // domik.co.il. 07.12.2009.

Источник: www.zagranhouse.ru




Горячая недвижимость в Израиле

Вилла в Улцине, Черногория

699 000 €

Площадь: 450 м2 Подробнее
недвижимость за рубежом

Создайте бесплатный аккаунт

Тогда Вы сможете:

  •   - получать на почту новые объекты по заданным вами параметрам;
  •   - добавлять понравившиеся объекты в избранное;
  •   - задавать вопросы экспертам и получать бесплатные консультации
  Присоединяйтесь сегодня!