Недвижимость за рубежом > Журнал > Статьи

Рынок недвижимости Индии останется «проблемным» еще в течение четырех лет

Опубликовано: 29.08.2009. Фото: www.funonthenet.in Версия для печати

Рынок недвижимости Индии останется «проблемным» еще в течение четырех лет Несмотря на рост национальной экономики, индийскому рынку недвижимости предстоит пройти долгий и тернистый путь по выходу из кризиса. Отсутствие ипотечного кредитования в стране, низкая доходность от аренды, а также «заморозка» многих объектов строительства - лишь некоторые из причин, указывающие на то, что Индия еще примерно 4 года будет испытывать депрессию на рынке жилья.

Портал Global Property Guide провел исследование текущего состояния рынка недвижимости Индии и проанализировал его проблемы и перспективы развития.

Цены на жилье в крупных индийских городах продолжили снижение в течение первого квартала 2009 года, начав снижаться в 2008 году.  Многие домохозяйства откладывают покупку недвижимости, т.к. ожидают дальнейшее падение цен. Застройщики пытаются заманить покупателей снижением цен и другими стимулами, но, как правило, безуспешно.

Обзор рынка индийской недвижимости, проведенный в апреле 2009 г. показал, что 99 % брокеров по жилой недвижимости из Дели, Мумбая, Бангалора и Ченная согласились с тем, что цены на недвижимость в первом квартале 2009 года снизились на 78% от пикового уровня, - сообщает агентство Edelweiss.

А о ценовом падении на целых 30 % в последнем квартале 2008 года, по сравнению с предыдущим, сообщила консалтинговая компания Jones Lang LaSalle (JLL). 

Индийские застройщики сталкиваются с нехваткой финансирования из-за краха фондовой биржи в 2008 году и испытывают недоверие зарубежных инвесторов. Это приводит к задержкам возведения новых жилых объектов и к отменам строительства.

Индийские статистические данные по рынку недвижимости отражают весьма неблагоприятную тенденцию, а полугодовой индекс цен на жилую недвижимость, определенный Национальным банком жилищного строительства Индии (NHB), показал существенное замедление развития рынка в 2008 году и драматическое падение цен.

Например, падение цен на недвижимость в городе Бангалоре составило 27 % в 2008 году (-31.2 % в реальном исчислении). 

Проблема «мыльного пузыря» на рынке недвижимости Индии

Цены на недвижимость в Индии росли очень быстро с 2002 по 2007 гг. Сильный экономический рост и массовая урбанизация поддерживали цены на недвижимость, в то время как в центральных городах страны пузырь на рынке недвижимости стимулировался неадекватной инфраструктурой, недостаточным планированием и устаревшим законодательством о землеустройстве.

- цены на жилье в Дели выросли на 26,5 % (на 21,2 % в реальном исчислении) с 2003 по 2006 гг. Повышение цен замедлилось в 2007 г. до 10,8 % (4,2 % в реальном исчислении);

- цена на жилую недвижимость в Бангалоре выросли в среднем на 28,8 % (на 23,9 % в реальном исчислении) за период с 2002 по 2005 гг. Повышения цен продолжилось и в 2007 г. – на  15,1 % (8,2% в реальном исчислении). Удивительно, что цены в этом городе упали на 1,1 % в 2006 г. (-6,5 % в реальном исчислении).

 С 2005 по 2007 гг. индийская экономика ежегодно росла на 8,9 %, поместив Индию в число самых быстроразвивающихся стран в мире.

Либерализация основных секторов индийской экономики в начале 90-х гг. привела к большому притоку в страну прямых иностранных инвестиций. Бум в развитии промышленности привел к росту занятости населения, увеличил спрос на жилье, а также вызвал развитие индустрии строительства и телекоммуникаций.

Хотя увеличение цен на недвижимость было обусловлено этими основными факторами, спекуляции на рынке также сыграли свою роль. С 2000 по 2006 гг. жилая недвижимость стала менее доступной. К 2002 г. жилье в Мумбае стоило приблизительно в 85 раз больше среднего ежегодного дохода обычного индийца. К 2006 году квартиры в Mумбае стоили уже 100 среднегодовых доходов.

Доступное жилье в Индии

фото: msn.com

В Индии остро стоит проблема доступного жилья. В 2006 году квартиры в Mумбае стоили 100 среднегодовых зарплат обычного жителя страны

В июле 2009 года на рынке недвижимости Индии начал формироваться пузырь, т.к. некоторые строительные компании начали повышать цены, почувствовав, что покупатели начали активизироваться, - сообщает журнал о зарубежной недвижимости ZagranHouse.

Индийские девелоперы повысили скидки брокерам, реализующим их недвижимость на рынке, с 3% максимума до 5-6%. Брокеры, в свою очередь, реализуя недвижимость от застройщиков, предлагают 1,5-2% скидки своим покупателям. 

«Эти меры застройщиков и брокеров формируют «мыльный пузырь», который был на рынке в годы бума. Спрос еще не возрос до такой степени, чтобы начинать повышение цен», - прокомментировал ситуацию С.Г. Машешвари, мумбайский консультант по недвижимости. 

Адити Виджаякар, исполнительный директор индийского представительства компании «Cushman and Wakefield», не считает, что на индийском рынке недвижимости следует ожидать повышения цен. 

«Сейчас это довольно запутанный рынок. Цены более-менее достигли своего нижнего предела, но необходим существенный объем продаж, прежде чем покупатели поверят, что повышение цен является оправданным. Я считаю, что рынок недвижимости остановится на некоторое время»,  - сказал он.

Не были довольными решением застройщиков и индийские банки. Они пытаются убедить застройщиков подождать с увеличением цен на недвижимость, поскольку эта мера может замедлить восстановление рынка недвижимости Индии в целом.  

С. Сридхар, Председатель и Управляющий директор Центрального банка Индии считает, что разработчики наивны, если они полагают, что, поднимая цены, они стимулируют спрос. 

«Если игроки рынка недвижимости начнут вздувать цены, то это остановит процесс восстановления рынка. Сейчас появляется активность в области ипотечного кредитования среди банков, но ситуация еще очень хрупка», - резюмировал он.

Падение спроса на недвижимость

В октябре 2008 г. застройщики провели два этапа снижения цен, а также начали предлагать выгодные предложения, в которых в стоимость квартир дополнительно включалась меблировка и подключение к интернету. Но эти бонусы не сильно активизировали покупателей -  спрос остается подавленным.

Спрос на элитную недвижимость сократился на 50 %, в то время как спрос на доступное жилье в Индии упал на 10 %, согласно обзору, проведенному в мае 2009 г. Торгово-промышленной Ассоциацией Индии (Assocham).

В 2008 DLF и Unitech, две лучших девелоперских компании Индии, испытали снижение прибыли. Чистая прибыль DLF понизилась на 41 %, в то время как Unitech испытал 28%-ое снижение чистого дохода.

Индийские застройщики перефокусировались на строительство бюджетной недвижимости, поскольку рынок доступного жилья остается относительно сильным.

Дели вдохновлен Играми Содружества

Дели, столица Индии, является родиной почти 18 миллионов жителей. Город в 1010 году примет Игры Содружества. Строительство и совершенствование инфраструктуры продолжается, так как город спешит закончить объекты до конца 2009 г. Гостиничная индустрия и туризм также получают дополнительные импульсы развития от грядущего международного события.

Средняя цена кондоминиумов в Нью-Дели составила $ 2170 за кв.м. в 1 квартале 2009 г., по данным Global Property Guide. Цены упали в 1 квартале 2009 г. из-за того, что многие зарубежные компании и иностранные инвесторы из-за мирового финансового кризиса воздерживаются от покупки недвижимости в индийской столице.

Мумбаи сильно пострадал от кризиса

Международные финансовые компании сокращают расходы в Индии в связи с глобальным финансовым кризисом. 21-миллионный Мумбаи, являющийся финансовым центром Индии, а также, одним из самых дорогих городов мира для проживания, оказался наиболее уязвимым.
Средняя цена кондоминиумов в Южной Мумбае составила $ 9542 за кв.м. в 1 квартале 2009 г., по данным Global Property Guide.
Террористический акт, совершенный в Мумбае в ноябре 2008 года оказался роковым, т.к. этот фактор сдерживает многих потенциальных покупателей недвижимости. Нападение на Мумбаи продолжались три дня, от него пострадали элитные отели, транспортная система и туристические объекты,  при этом погибло 195 человек.
Многие  в Мумбае сегодня ожидают дальнейшее снижение цен на жилую недвижимость, сообщает Colliers International.

теракт в Мумбае

фото: cosmo.gr

Теракт в Мумбае негативно повлиял на местный рынок недвижимости, до сих пор отпугивая потенциальных зарубежных покупателей

Бангалор: «Силиконовая долина» Индии также пострадала

Бангалор – «силиконовая долина» Индии. Цены падают, так как сфера информационных и коммуникационных технологий и аутсорсинговые бизнес-процессов сильно пострадала от мирового финансового кризиса. Происходит сокращение деятельности и рост безработицы.

В Бангалоре сосредоточено множество крупных компаний в сфере программного обеспечения и биотехнологий.
Кондоминиумы в Бангалоре стоили в среднем $745 за кв.м. в 1 квартале 2009 г.

Развитие рынка ипотечного кредитования сдерживает проблемное законодательство

Индийские покупатели обычно оплачивают квартиры до завершения строительства. Многие покупатели не пользуются услугами ипотечного кредитования (отношение ипотечных кредитов к ВВП составляет менее 5% в Индии).

Существует два основных варианта оплаты. 

1. Единовременная оплата: покупатели оплачивают сразу до 95 % от стоимости объекта.

2. Поэтапная оплата: покупатели вносят платежи на разных стадиях строительства объекта.

Несмотря на реформы финансового сектора в 1991 г., расширение ипотечного рынка в Индии было сдержано следующими проблемами:

- банки предпочитают предоставлять ипотечные кредиты только гражданам, имеющим средний и высокий уровень дохода, оставляя ограниченные варианты финансирования для людей с низким доходом;

- индийское правительство имеет огромное влияние на ключевые банки страны, всячески подавляя их инициативы;

- нет никакой правовой основы для права выкупа;

- существуют серьезные правовые проблемы в области регистрации права собственности на объекты (титулов).

Процентные ставки в главных банках и финансовых учреждениях страны колеблются от 9 % до 12 % для ипотечных кредитов с плавающей ставкой и 9.25 % - 13.25 % для кредитов с фиксированной процентной ставкой.

В Индии сокращается кредитование строительной сферы, поэтому цены на недвижимость будут снижаться.

В Индии низкая рентная доходность

Наиболее негативным показателем для индийского рынка является то, что доходность от аренды жилья очень низкая.

Ежемесячная арендная плата в Мумбае очень высока – от $ 8000 до $ 11500 в месяц, и, тем не менее, рентная доходность очень мала - от 3,5% до 4,6%.

Арендные ставки в Дели значительно ниже ($2000- $ 3000 в месяц), но рентный доход также невелик - от 2,9% до 4%.

Годовая рентная доходность в Бангалоре относительно выше, чем в Дели и Мумбае, в среднем она составляет 4,6%.

Развитию индийского рынка аренды препятствуют проблемные социалистические законы, защищающие, прежде всего, арендаторов. Законы, как правило, плохо продуманы и неэффективны, что делает реализацию арендных отношений сложными. Хотя эти законы постепенно заменяются более рыночно-ориентированными законами, весь потенциал рынка аренды в Индии еще предстоит реализовать.

Низкие темпы строительства и переизбыток нереализованного жилья

Бомбейская Фондовая биржа потерпела крах в 2008 году, ведомая вниз инвесторами, взволнованными по поводу спада в США и глобального финансового кризиса.

Сектор недвижимого имущества пострадал в результате сильнее всего – его падение составило более 75% от пика в январе 2008 г.

Из-за резкого сокращения иностранных инвестиций, индийские строительные компании были вынуждены обратиться к местным кредитным учреждениям.

Сегодня финансовое состояние застройщиков очень напряженное, многие из них накопили огромные долги. Например, долги DLF в июне 2009 года составили $3 млрд. Строительство многих объектов в Индии было отсрочено и заморожено, даже, несмотря на платежи покупателей. Некоторые покупатели требуют возмещение убытков из-за нарушения сроков строительства.

У некоторых застройщиков имеются огромные запасы непроданных единиц жилья. Так, у компании Omaxe, главного застройщика элитного жилья в Индии, имеется 30 % объектов, непроданных с 2008 г.

Рост экономики Индии замедлился из-за кризиса

В 2008 году рост индийской экономики замедлился из-за глобального финансового кризиса, показав рост в 7,3 %. В 2009 г. Международный валютный фонд прогнозирует 5,4% рост ВВП страны.

Безработица, как многие ожидают, ухудшится, особенно в IT-индустрии, в финансовом и промышленном секторах.

В феврале 2009 г. аналитики компании Edelweiss предсказали, что сектор недвижимого имущества Индии останется подавленным в течении следующих четырех лет, а цены на недвижимость уменьшатся, по крайней мере, еще на 30 %.

Автор: Влад Люблийнер

Источник: www.zagranhouse.ru




Горячая недвижимость в Индии

Вилла в Улцине, Черногория

699 000 €

Площадь: 450 м2 Подробнее
недвижимость за рубежом

Создайте бесплатный аккаунт

Тогда Вы сможете:

  •   - получать на почту новые объекты по заданным вами параметрам;
  •   - добавлять понравившиеся объекты в избранное;
  •   - задавать вопросы экспертам и получать бесплатные консультации
  Присоединяйтесь сегодня!