Недвижимость за рубежом > Журнал > Статьи

Мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Сделочная и ипотечная системы

Опубликовано: 05.08.2009. Фото: www.planettour.ru Версия для печати

Мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Сделочная и ипотечная системы В различных государствах по-разному организована система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В целом можно выделить следующие типы регистрационных моделей укрепления прав на недвижимость: сделочная (концессуальная), англо-американская, германская и модель Торренса (Act Torrens или Real Property Act).

С.А. Бабкин выделяет еще и традициональную (римскую) модель укрепления прав на недвижимость, основанную на передаче недвижимости из рук покупателя в руки продавца без обеспечения государством гласности этой процедуры (без укрепления, регистрации прав на недвижимость). Однако в современных условиях эту модель можно рассматривать как архаичную и не имеющую практической реализации в законодательстве государств со сколь-нибудь развитым коммерческим оборотом. <1>

Суть концессуальной модели укрепления прав на недвижимость заключается в том, что право собственности переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора. При этом факт передачи недвижимого имущества и факт регистрации прав регистрирующим органом для перехода права собственности значения не имеют.

Подобная модель реализована в гражданском праве Франции. В то же время французская регистрационная система прав на недвижимость не является единой. Во Франции существует две регистрационных системы, подчиняющиеся различным правовым режимам.

В соответствии с общим французским правом в 93 департаментах, в Заморских департаментах и на Заморских территориях существует общий режим регистрации вещных прав на недвижимость, так называемая Сохранность ипотеки. Этот институт имеет две функции. Во-первых, он предназначен для обеспечения гласности вещных прав на недвижимость. Во вторых, с его помощью решаются вопросы налогообложения. В отличии от института Поземельной книги, которая находится в ведении министерства юстиции, Сохранность ипотеки является органом министерства финансов и подчинена главному налоговому управлению. Хранители ипотек - это государственные служащие, являющиеся административными должностными лицами. В связи с двойственностью функций

Сохранности ипотеки хранители ипотек обязаны выполнять формальности по реализации гласности вещных прав на недвижимость и исполнять фискальную функцию: взимать государственную пошлину в связи с обеспечением гласности по поводу недвижимого имущества.

Характеризуя систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Франции, можно выделить ее следующие особенности:

1) Предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы;

2) Регистрация правоустанавливающих документов не является обязательной за исключением документов о преимущественных правах и ипотеке, с обязательным указанием суммы и описанием объектов;

3) Обязательной регистрации также подлежат следующие акты:

- акты и решения, утверждающие передачу или установление реальных прав на недвижимость в случае смерти;

- акты, определяющие соглашения о временном запрете на отчуждение объекта недвижимости или любые иные ограничения права распоряжения объектом;

- договоры аренды на срок более 12 лет;

- заявления в суд о лишении прав на недвижимое имущество и акты (решения), констатирующие лишение прав;

- протоколы, составляемые в обязательном порядке кадастровыми службами (например, о строительстве или разрушении здания);

4) законодательством предусмотрен предельный срок для записей о преимущественных правах. Если запись не возобновлена до истечения предельного срока, то она становится недействительной на следующий день по истечении предельного срока;

5) могут быть зарегистрированы только нотариально удостоверенные документы, что вынуждает стороны нести существенные расходы по оплате услуг нотариуса.

По французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество должны храниться в официальном реестре у «хранителя ипотек». Но сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. Сделки действительны в отношениях между сторонами с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие свои права в реестре, не могут ввиду отсутствия публичности сделки противопоставлять их правам на это имущество третьих лиц. Для Франции характерна персональная система регистрации прав на недвижимость, суть которой состоит в том, что поземельная книга (реестр прав) ведется по собственникам объектов недвижимости, а не по самим объектам.

В разных государствах функции по регистрации прав на недвижимость возложены на различные органы. Так, в Германии, Латвии, Польше, Швеции, Эстонии эту функцию выполняют суды низшей инстанции, которые ведут поземельные книги. В Болгарии, Венгрии - нотариальные органы. В Австралии, Италии, Швейцарии, Франции - специально созданные государственные органы, компетенция которых ограничена исключительно регистрацией прав на недвижимость. Как правило, организуя систему регистрации прав, государство передает ее в ведение министерства юстиции. Так, в Японии государственную регистрацию прав на недвижимость осуществляют управления юстиции, подконтрольные Министерству юстиции. <2>

<1> Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: ЮрИнфоР, 2001.

<2> Кирсанов А.Р. Сравнительно-правовой анализ регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права. М., 2003.

Материал подготовлен порталом www.zagranhouse.ru на основе анализа различных источников



Читайте также:

Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. М., 2007.

Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.


Горячая недвижимость во Франции

Вилла в Улцине, Черногория

699 000 €

Площадь: 450 м2 Подробнее
недвижимость за рубежом

Создайте бесплатный аккаунт

Тогда Вы сможете:

  •   - получать на почту новые объекты по заданным вами параметрам;
  •   - добавлять понравившиеся объекты в избранное;
  •   - задавать вопросы экспертам и получать бесплатные консультации
  Присоединяйтесь сегодня!