Недвижимость за рубежом > Журнал > Статьи

Мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Англо-американская система

Опубликовано: 04.08.2009. Фото: www.bankreospecialists.com Версия для печати

Мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Англо-американская система Система регистрации прав на недвижимость в Англии и США имеет сходные черты, поэтому можно использовать такой термин, как англо-американская система регистрации прав на недвижимость.

В отличие от ипотечной и системы Торренса титул собственника переходит к приобретателю не в момент государственной регистрации перехода титулов, а в момент передачи имуществ. Такая передача (conveyance) чаще всего осуществляется посредством вручения получателю письменного документа (deed), подписанного прежним собственником и заверенного его печатью <1>.

Характерной особенностью данной системы является то, что документ о передаче недвижимости (deed) подлежит обязательной регистрации в регистрационном учреждении графства, на территории которого находится недвижимость. Однако такая регистрация не является правообразующей, хотя и выступает в качестве дополнительной возможности для защиты права (незарегистрированный документ не снижает действительности сделки, однако данный документ является недействительным для последующего приобретателя). Таким образом, регистрация имеет скорее техническое, чем правоустанавливающее значение.

По законодательству Англии договор об отчуждении недвижимости еще не порождает перехода права собственности. Необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет законность сделки. До акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. Специфичным является одновременное существование двух систем регистрации: обязательной регистрации титула и регистрации земельных обременений. Основной целью регистрации является защита прав нового владельца.

Что касается США, то для этой страны характерна система регистрации сделок. Практически все штаты издали законы, установившие особый порядок регистрации сделок, связанных с переходом права собственности на недвижимое имущество. Положения этих законов не единообразны, но по общему правилу они устанавливают, что незарегистрированная передача прав не имеет юридической силы.

Обычно требуется, чтобы продавец передавал покупателю справку о принадлежащем ему праве, удостоверенную на день передачи. В этой справке, составленной на основе регистрационных записей, дается история права собственности на данное недвижимое имущество. Такая справка является доказательством права собственности продавца на недвижимое имущество. Для охраны своих интересов покупателю следует передать компетентному атторнею справку для ее исследования, с тем чтобы получить от него заключение по поводу права, которым обладает продавец. Если право страдает пороками, то в заключении указывается сущность этих пороков.

В США в некоторых штатах приняты законы, по которым требуется составление актов о передаче прав на недвижимое имущество (документов за печатью). Применяются два вида документов за печатью: документы о формальном отказе от права (quitclaim deed) и документы за печатью с ручательством (warranty deed).

В первом случае лицо, осуществляющее передачу права по документу за печатью, в котором содержится формальный отказ от соответствующего права, передает приобретателю право таким, каким оно было, однако не утверждает, что он обладает надлежащим титулом или титулом вообще; если титул оказывается порочным или у лица, передающего недвижимость, нет титула вообще, документ за печатью не служит приобретателю основанием для иска к лицу, передавшему свое право.

Документ за печатью с ручательством содержит отдельные пункты о ручательстве, иначе говоря, в дополнение к передаче права на имущество передавший обязуется исправить любые дефекты в переданном им праве.

Лицо, которому право передается, получает только то право, каким обладает передавшее лицо, но если окажется, что право не то, за которое ручался передавший его, то лицо, к которому перешло право, имеет основание к предъявлению иска. В ряде штатов документ за печатью должен быть удостоверен свидетелем. Для того чтобы он вступил в силу, он должен быть вручен.

В настоящее время, отмечает С.В. Безбах, единые по своим корням системы прав на недвижимость в Англии и США обладают заметными различиями. Если в Англии введена и действует система регистрации вещных прав на недвижимость, то в США используется особая система записей (recordation), поддерживаемая методом так называемых договорных гарантий вещных титулов (deed warranties), а также страхованием этих титулов (title insurance).

В своей работе С.В. Безбах показывает, как, действуя постепенно, английский законодатель сумел построить, во-первых, достаточно ясную и понятную систему самих прав на недвижимость. В отличие от прежних множественных фригольдных и нефригольдных вещных титулов на недвижимость, современное английское право допускает только два возможных титула собственности на недвижимость - титул безусловной собственности (fee simple absolute) и титул, ограниченный определенным числом лет (legal term of years).<2>.

Во-вторых, начиная с Закона о регистрации земли 1925 г. и заканчивая одноименным Законом 2002 г., английский законодатель пошел по пути выделения трех категорий субъективных прав (интересов), которые подлежат обязательной государственной регистрации. Соответственно регистрация этих прав (интересов) оказывает существенное влияние на их укрепление и защиту.

Несмотря на то, что основы правоотношений собственности на недвижимость в Англии уходят корнями в средневековую историю общего права, а в США такие правоотношения никогда не осложнялись началами феодального права, именно право США, отмечает С.В. Безбах, сохраняет черты общего права и во многом является архаичным.

В частности, в системе записей прав на недвижимость, которая занимает центральное место в современной американской практике, он выделяет следующие черты:

а) практически все они осуществляются в отношении собственников земли, а не в отношении конкретных земельных участков;

б) все записи предполагают, что они будут использованы для изучения цепочки переходов титула собственности;

в) такая регистрация не является правообразующей, хотя и выступает в качестве дополнительной возможности для защиты права.

Об этом же пишут Э. Хебард и Г. Мейсел: «Хотя отсутствие регистрации нисколько не снижает действительность документа о передаче как в отношениях между участниками сделки, так и в отношениях с третьими лицами, извещенными о передаче, незарегистрированный документ является тем не менее недействительным для последующего приобретателя, кто добросовестно, по здравому размышлению и не имея извещения о незарегистрированном документе покупает недвижимость... Сегодня законы каждого штата направлены на то, чтобы с помощью регистрации защитить последующих добросовестных покупателей, залогодержателей, иных лиц, имеющих право наложить арест на имущество должника» <3>.

Все это приводит к господству в США уже отмеченной системы договорных гарантий титулов на недвижимость, которые в куда меньшей степени, чем система государственной регистрации вещных прав, обеспечивают законность их возникновения и защиты. Таким образом, основным способом укрепления прав на недвижимость в англо-американской системе по-прежнему является передача ее в руки приобретателя, в то время как регистрация документов о передаче выполняет вспомогательную роль.

Вслед за американскими юристами С.В. Безбах справедливо указывает на то, что система Торренса, некогда рассматривавшаяся в качестве альтернативы системы записей, успешного применения на американской почве не получила. «Концептуальным ее недостатком оказался добровольный характер ведения, а организационным - слишком большие издержки на первоначальную регистрацию...».

 <1> Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблемы современного гражданского права. Сборник статей / Под ред. В.Н. Литовкина, В.А. Рахмиловича. М., 2000.

<2> Безбах С.В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004.

<3> Hebard E.L., Meisel G.S. Principles of Real Estate Law. Cambridge, Mass., 1967. P. 236.

Материал подготовлен порталом www.zagranhouse.ru на основе анализа различных источников



Читайте также:

Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. М., 2007.

Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006.


Горячая недвижимость в США

Ресторан в Барселоне, Испания

400 000 €

Площадь: 214 м2 Подробнее
недвижимость за рубежом

Создайте бесплатный аккаунт

Тогда Вы сможете:

  •   - получать на почту новые объекты по заданным вами параметрам;
  •   - добавлять понравившиеся объекты в избранное;
  •   - задавать вопросы экспертам и получать бесплатные консультации
  Присоединяйтесь сегодня!